李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购

买资产涉及的福建三安钢铁有限公司股东

全部权益价值

评估说明

闽中兴评字(2015)第 1009 号

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司

中国福州

二○一五年八月十二日

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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购

买资产涉及的福建三安钢铁有限公司

股东全部权益价值

评估说明目录

第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ---------4

第二部分 企业关于进行评估有关事项的说明 -------5

第三部分 资产评估说明 ----------6

一、评估对象与评估范围说明 -------6

(一)评估对象与评估范围内容 -------6

(二)实物资产的分布情况及特点 -------8

(三)企业申报的无形资产情况 -------9

二、资产核实总体情况说明 -------9

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程说明 -------9

(二)影响资产核实的事项及处理方法 -------10

(三)核实结论 -------10

第四部分 资产基础法(成本法)的评估技术说明 -----------11

一、流动资产评估说明 -----------11

二、非流动资产的评估说明 -----------14

三、流动负债的评估说明 ----------60

四、非流动负债的评估说明 ----------63

第五部分市场法的评估技术说明 -----------64

一、市场法评估模型介绍 ------------64

二、行业分析 -----------65

二、评估过程 -------71

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(一)可比公司的选择 ------71

(二)价值比率及计算期间和权重的确定 ------80

(三)价值比率的计算 ------81

(四)流动性折扣比率 -----85

(五)评估结果 ------86

第六部分 评估结论及分析 --------- 87

一、两种评估方法评估结果比较分析 -------87

二、评估结论的确定 -------89

附件一:福建省三安环保资源有限公司评估说明 --------90

附件二:福建三安钢铁废钢回收有限公司评估说明 ------125

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第一部分.关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估

机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他

任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。

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第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明

(详见附件)

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第三部分.评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一).评估对象与评估范围内容

1.本次评估对象为福建三安钢铁有限公司的股东全部权益。

评估范围为福建三安钢铁有限公司申报的截止 2015 年 3 月 31 日全部资产和

负债。账面资产总额 496,020.51 万元、负债 375,410.44 万元、股东权益

120,610.07 万元。具体包括流动资产 100,975.32 万元、非流动资产 395,045.19

万元;流动负债 369,600.37 万元,非流动负债 5,810.07 万元。

上述资产与负债数据摘自被评估单位 2015 年 3 月 31 日经致同会计师事务所

(特殊普通合伙)审计并出具致同审字(2015)第 350ZA0149 号 38 号审计报告,

评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

2.委托评估的资产类型、账面金额

本次资产评估的资产负债类型和账面金额见下表

单位:人民币元

项目 2015 年 3 月 31 日

流动资产:

货币资金 358,893,619.43

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

应收票据 99,590,317.28

应收账款 1,329,724.78

预付款项 48,373,729.12

其他应收款 1,189,578.09

存货 500,376,251.5

流动资产合计 1,009,753,220.20

非流动资产:

长期股权投资 90,000,000.00

投资性房地产 7,549,697.93

固定资产 3,483,834,543.81

在建工程 128,601,476.58

无形资产 168,839,066.51

长期待摊费用 243,750.04

递延所得税资产 66,124,327.54

其他非流动资产 5,259,024.00

非流动资产合计 3,950,451,886.41

资产总计 4,960,205,106.61

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项目

流动负债:

短期借款 770,000,000.00

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

应付票据 983,000,000.00

应付账款 988,800,653.10

预收款项 371,026,847.55

应付职工薪酬 36,775,047.88

应交税费 24,572,642.56

应付利息 1,484,230.13

应付股利 400,000,000.00

其他应付款 67,344,316.68

一年内到期的非流动负债 53,000,000.00

其他流动负债

流动负债合计 3,696,003,737.90

非流动负债:

长期应付款 52,000,000.00

其他非流动负债 6,100,655.99

非流动负债合计 58,100,655.99

负债合计 3,754,104,393.89

所有者权益(或股东权益):

实收资本(或股本) 242,297,598.00

资本公积 866,821,202.67

盈余公积 54,795,130.02

一般风险准备

未分配利润 42,186,782.03

所有者权益(或股东权益)合计 1,206,100,712.72

负债和所有者权益(或股东权益)总计 4,960,205,106.61

注:基准日财务数据经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具致同

审字(2015)第 350ZA0149 号审计报告。

3.委托评估的资产权属状况

索取国有土地出让合同、国有土地使用权证、房屋所有权证、工程项目发票、

合同、入账凭证等;了解被评估单位的历史情况和现状,依据资产管理的有关文

件和委托方及被评估单位提供的资产权属证明和承诺函,在被评估单位有关人员

配合下,对委托评估的资产进行权属核查。除 “二、资产核实总体情况说明”

中“(二)影响资产核实的事项及处理方法”所列事项外,本次评估未发现其他

权属关系不明确的资产。

(二)实物资产的分布情况及特点

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福建三安钢铁有限公司纳入本次评估的主要实物资产为存货、投资性房地

产、房屋建筑物、电子设备、土地使用权等,以及各子公司存货、房屋建筑物、

设备、土地使用权等。

另外持有两家控股公司福建省三安环保资源有限公司和福建三安钢铁废钢

回收有限公司。

实物资产的特点如下:

(1)房屋建筑物

福建三安钢铁有限公司主要为生产厂房、车间、生产配套设施,办公楼及生

活福利房等。

(2)设备

福建三安钢铁有限公司设有烧结、炼铁、炼钢、轧钢、动力(含净水、制氧、

煤气、石灰、供电等)五个分厂,目前主要有烧结机、炼铁高炉、转炉、连铸机、

棒线材轧钢线、制氧机、煤气柜,水处理设施以及机修运输、供电等配套设施。

另外还有车辆,办公电子设备等。

(3)无形资产

纳入本次评估范围的无形资产主要为土地使用权,共 23 宗地,其中物流园

土地 2 宗列在在建工程科目,高棒土地使用权未办证。

(4)存货

存货主要为线材、棒材等产成品,以及矿粉等原材料,以及低值易耗品、钢

坯等。

(三)公司申报的无形资产情况

福建三安钢铁有限公司纳入本次评估的无形资产是土地使用权和外购的管

理软件等,未申报其他无形资产。

二、资产核实总体情况说明

(一)资产核实人员组织、实施和过程说明

制定现场清查实施计划,分成设备、土建、财务、无形资产等专业小组于2015

年4月10日起进行现场的核查工作。清查工作结束后,各小组对清查核实及现场

查看情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下:

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首先,辅导、配合企业进行资产的清查、填制评估申报明细表,并收集整理

评估资料。先期派遣评估人员,辅导、配合企业财务和资产管理相关人员在资产

清查的基础上,填报“评估申报明细表”,收集并整理评估资产的产权权属资料

和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等方面的资料。

其次,依据被评估单位填报的资产评估申报明细表,对委托评估的全部资产

进行现场核查。在被评估单位的财务部门、设备及基建等部门配合下,由评估人

员现场核查各类资产的数量、检查记录账簿,观察有关制度的执行情况。根据清

查结果,由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表,使“表”、“实”

相符。

再次,核实评估资料,尤其是评估资产权属资料。收集房地产权证、车辆行

驶证,抽查入账凭证、合同及购置发票等。了解被评估单位的历史情况和现状,

依据被评估单位提供的资产权属证明和承诺函,在清查核实“表”、“实”相符

的基础上,对委托评估的全部资产进行权属核查,核对时重点查验企业产权资料

原件与企业提供复印件是否一致。

(二)影响资产核实的事项及处理方法

1.根据企业提供的相关资料房产抵押面积为 140,602.09 平方米,无形资产

土地使用面积抵押为 885,250.47 平方米,本次评估不考虑抵押可能产生的影响。

2.投资性房地产账面价值不含分摊的土地使用权价值,分摊的土地无单独

的土地证,本次评估对于投资性房地产分摊土地使用权面积按企业提供的占地面

积 2572 ㎡计算,投资性房地产评估值包含土地使用权价值。

3. 60 万吨高速棒材占地尚未办理国有土地使用权证及土地出让合同,账面

价值列于无形资产中,本次评估按该用地征地账面值列示,未考虑土地对地上建

筑物影响。

4.部分固定资产尚未进行决算,本次评估根据固定资产的账面构成情况,结

合福建三安钢铁有限公司提供的预结算书资料,采用评估基准日的价格标准进行

评估。

5.纳入本次评估范围的房屋建筑物中部分房屋所有权证正在办理中,已办理

房屋所有权证的,其建筑面积按其房产证上记载的面积进行评估,正在办理房产

证的根据委托方提供的资料进行评估,其实际权属及面积应以相关房屋主管部门

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办证登记为准,若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整,本次评估未考虑

办证费用及其对评估结果的影响。

(三)核实结论

除上述(二)项可能影响资产核实的事项外,未发现有其他重大异常情况。

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第四部分 资产基础法(成本法)评估技术说明

一、流动资产评估说明

单位:人民币元

编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

3-1 货币资金 358,893,619.43 358,893,619.43 0.00 0.00

3-2 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00

3-3 应收票据净额 99,590,317.28 99,590,317.28 0.00 0.00

3-4 应收账款净额 1,329,724.78 1,399,710.29 69,985.51 5.26

3-5 预付账款净额 48,373,729.12 48,373,729.12 0.00 0.00

3-6 应收利息 0.00 0.00 0.00

3-7 应收股利 0.00 0.00 0.00

3-8 其他应收款净额 1,189,578.09 1,109,584.96 -79,993.13 -6.72

3-9 存货净额 500,376,251.50 504,886,751.30 4,510,499.80 0.90

3-10 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 0.00

3-11 其他流动资产 0.00 0.00 0.00

3 流动资产合计 1,009,753,220.20 1,014,253,712.38 4,500,492.18 0.45

1.1 货币资金的评估说明

货币资金(包括现金、银行存款、其他货币资金)在核实无误的基础上, 经

核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认后的账面值为

评估值。

①现金账面值 5,626.11 元, 评估值 5,626.11 元。现金存放在出纳处。评估

人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额,并同现金日记账、总账现金

账户余额核对,以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为:

盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金

收入数=评估基准日现金金额。

评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点,并根据盘点结果进

行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。

②银行存款账面值 96,237,993.32 元,共计 28 个账户,在核实银行对账单

和函证的基础上,以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的

审定数为评估值, 评估值 96,237,993.32 元。

③其他货币资金主要是保证金账户,账面值为 262,650,000.00 元,经核实

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无误后,以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为

评估值,评估值为 262,650,000.00 元。

1.2 应收票据的评估

应收票据,本次评估中评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符,核

对与评估明细表是否相符,查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面

利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性,核实结果账、

表、单金额相符。经核实应收票据真实,金额准确,无未计利息,经核实无误后

以会计师事务所审计确认后的账面值为评估值。

应收票据账面值为 99,590,317.28 元,经核实无误后,以评估基准日致同会

计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值,评估值为

99,590,317.28 元。

1.3 各种应收款项的评估(包括应收账款、预付账款、其他应收款)

应收款项在查阅会计凭证,借助历史资料和现在的调查情况,具体分析数

额,账龄和原因,款项回收情况,欠款人资金、信用、经营管理现状等,并进行

相应函证工作。对于有充分理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好

的客户按全部应收额计算评估值;对于账龄较长且有证据表明无法收回的且审计

已 100%提坏账准备或属于费用性质支出的项目,直接评估为 0;其余款项,以致

同会计师事务所(特殊普通合伙)坏账准备计提标准计提相应坏账。同时将已计

提坏账准备评估为 0。

①应收账款主要为钢材款、房租水电,账面值为 1,329,724.78 元,评估值

为 1,399,710.29 元,评估增值 69,985.51 元,系坏账准备评估为 0 造成的。

②其他应收款主要为备用金、代扣款等,账面值为 1,189,578.09 元,评估

值为 1,109,584.96 元,评估减值 79,993.13 元。系按坏账准备及费用性支出项目

评估为 0 造成的。

③预付账款主要为货款、检修款等,账面值为 48,373,729.12 元,经核实无

误后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估

值,评估值为 48,373,729.12 元。

1.4 存货的评估

1.4 存货主要为原材料、库存商品、在产品、在库低值易耗品。评估人员向

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存货管理人员询问了解存货情况,对存货进行抽查盘点,与账面进行核对,未发

现失效、变质、残损、废品等存货;

1.4.1 库存商品,一般以其完全成本为基础,根据该产品市场销售情况决定

是否加上适当的利润。对于十分畅销的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用

和全部税金确定评估值;对于正常销售的产品,根据其出厂销售价格减去销售费

用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值;对于勉强能销售出去的产品,

根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值;

评估价值=(不含税售价×(1-销售税费-营业成本)×(1-所得税率)×(1-r)+

营业成本)×实际数量

a.不含税售价:不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的;

b.销售税费是按销售税金及附加和各项销售费用与销售收入的比例平均计

算;

c.营业利润率=主营业务利润÷营业收入

主营业务利润=营业收入-营业成本-销售税费

d.所得税率按企业现实执行的税率;

e. r 为净利润扣减率,由于产成品未来的销售存在一定的市场风险,具有

一定的不确定性,根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。

本次评估结合企业的特点和销售情况,取 r 为 30%

案例:

产成品评估案例:棒材 HRB400 20(产成品第 2 项)

棒材 HRB400 20,账面数量 13674.075 吨,单价 2,001.14 元,账面金额

27,363,789.60 元,根据提供相关售价,经查询及根据企业提供相关售价,截止

评估基准日不含税价格为 2,102.47 元,确定销售收入为 28,749,384.47 元,同

时根据 2015 年 1-3 月销售税费占收入比率 1.10%,确定销售税费 316,243.23 元,

得出利润总额 1,069,351.64 元,扣除 25%的所得税,净利润为 802,013.73 元,

根据销售情况及库存情况取 30%净利润折减率,最后棒材 HRB400 20 评估值为

28,165,803.33 元。

库存商品评估值=((2102.47*(1-1.1%)-2001.14)*(1-25%)*(1-30%)

+2001.14)*13674.075

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= 28,165,803.33

1.4.2 在产品,在产品核算内容为企业正在制造尚未完工的产品,评估人员

向被评估单位调查了解了产成品的生产工艺、生产流程;产成品的销售模式、供

需关系、市场价格信息、了解到在产品账面金额包括主材费、其他辅助材料及分

摊的人工费和制造费用;考虑到在产品还需经过生产才能销售,同时由于钢材价

格变动较大,对于在产品按经核实无误后致同会计师事务所(特殊普通合伙)审

计后的账面值列示;;

1.4.3 在库低值易耗品,根据清查核实后的数量乘以市场购买价,系外购产

品,主要为近期购入的,价格变动不大,按致同会计师事务所(特殊普通合伙)

审计后的账面值列示;

1.4.4 原材料,根据清查核实后的数量,按基准日企业提供市价评估。

存货账面值为 500,376,251.50 元,评估值为 504,886,751.30 元,评估增值

4,510,499.80 元,具体见下表:

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

存货—材料采购(在途材

0.00 0.00 0.00

料)

存货—原材料 289,325,093.52 291,245,471.44 1,920,377.92 0.66

存货—在库周转材料 84,018,175.01 84,018,175.01 0.00 0.00

存货—委托外加工物质 0.00 0.00 0.00

存货—产成品(库存商品) 104,133,095.66 106,117,419.00 1,984,323.34 1.91

存货—在产品(自制半成

23,505,685.85 23,505,685.85 0.00 0.00

品)

存货—发出商品 0.00 0.00 0.00

存货—在用周转材料 0.00 0.00 0.00

存货合计 500,982,050.04 504,886,751.30 3,904,701.26 0.78

减:存货跌价准备 605,798.54 0.00 -605,798.54 -100.00

存货净额 500,376,251.50 504,886,751.30 4,510,499.80 0.90

二、非流动资产的评估说明

(一)长期股权投资的评估

长期股权投资账面净值为 90,000,000.00 元,评估值为 102,477,187.38 元,

评估增值 12,477,187.38 元,系投资福建三安钢铁废钢回收有限公司、福建省三

安环保资源有限公司,按母公司的评估基准日对子公司进行企业价值评估,按子

公司评估后的股东全部权益价值(净资产)乘以母公司持有的股权比例后的价值

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作为长期股权投资的评估值,系评估值相对账面成本高造成评估增值。

长期投资说明见附件。

(二)投资性房地产的评估

1.投资性房地产概况

列入本次评估的投资性房地产账面价值总计 7,549,697.93 元(不含土地使

用权),系企业于自建商铺、办公房产,主要租赁给职工使用,明细如下:

权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积 备注

沿街商住楼加 混合第 2、 2013/1/3

4440 商业、办公

层工程 3层 1

混合第 1

商住楼(一层) 98.6 202.00 商业

安房权证湖头字第 混合第 1

商住楼(一层) 98.6 2,370.00 商业

00014687 号 层

备注:以上投资性房地产无单独的土地证,分摊土地使用权面积 2572m2(按

企业提供的占地面积计算),该投资性房地产所属宗地情况如下:

序 土地权 取得 用地 面积

土地位置 终止日期 用途 账面价值

号 证编号 日期 性质 (㎡)

安溪县国用(2003) 湖头镇湖 2001 年 6

12 出让 工业 59294 8,550,390.23

字第 0104160 号 三村 月 2051 年 6 月

2.投资性房地产评估方法

对投资性房地产通过收益还原法获取待估值房地产的市场平均价格,然后考

虑列入本范围内投资性房地产具体约定的租金与资产周边相类似物业的客观合

理市场租金的的差异,以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允价值的影响

值。

即:委估对象的公允价值=各委估对象房地产的市场平均价格-现有租约对

公允价值的影响值

3.计算过程:以商住楼(一层)2,370.00 平方米计算为例

3.1 委估对象公允市场价值的确定

委估对象为商住楼一层沿街门面房,市场上类似案例较少,故采用收益法计

算其公允市场价值。经调查周边类似房地产租金水平,目前租金水平约 10 元/m2.

月,各年租金水平及净收益水平预测如下表:

收益法计算结果表

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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

2015.4- 2018.1- 2021.1- 2027.1-

年份

2017.12 2020.12 2026.12 2051.6.1

月租金(元/m2) 10.00 10.00 13.00 17.42

年递增 0% 10% 5% 0%

收益价格构成内容 比率 V1 V2 V3 V4 备注

1.年有效毛收入

110.00 115.00 149.46 200.29 ①-②

①年潜在毛收入 120.00 120.00 155.96 209.00 月租金×12

②年空置损失费 10.00 5.00 6.50 8.71 包括租金损失和空置损失

建筑物重置造价的 1.5%,且根据现行工程造价水平

㈠净 2. ①年维修费 0.015 18.00 18.00 18.00 18.00 2

况,与委估对象类似房屋的重置造价为 1200 元/m 。

收益 运

②年管理费 0% - - - - 承租方自付

a 营

③年保险费 0 - - - - 不取。

年有效毛收入的 17.6%,其中房产税为 12%,营业

用 ④年税金 17.60% 19.36 20.24 26.31 35.25

税及附加等为 5.6%。

⑤年运营费 37.36 38.24 44.31 53.25 ⑤=①+②+③+④

3.年净收益 a 72.64 76.76 105.16 147.04 a=A-B

1.安全利率 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 安全利率取现行 1 年期存款利率 2.5%

风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺

㈡资 乏流动性补偿、易于获得融资的优惠等。根据武汉

2.风险调整值 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%

本化 市的经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市

率 r 场需求等确定。

3.综合资本化率

4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 安全利率及风险调整值之和。

r

根据土地与建筑物剩余使用年限孰短原则确定,土

㈢未来可获收益年限 n 2.75 3 6 24.95 地剩余使用年限 36.7 年比,建筑物短,确定其未

来可获收益年限为 36.7 年。

折现系 R=1/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))m]/(1+r)(

2.53 2.51 4.51 8.83

未来可获收益价格 数R n)

VB+L V 184.03 205.70 474.40 1298.47 V=a×R

VB+L 2163 VB+L=V1+ V2+ V3+V4

则商住楼(一层)2,370.00 平方米市场价值=2,163*2,370.00=5,126,310.00

元。

3.2 测算现有租约对委估资产公允价值的影响

按《投资性房地产评估指导意见》(试行),注册资产评估师应当关注投资

性房地产现有租约条款对公允价值的影响,包括租金及其构成、租期、免租期、

续租条件和提前终止租约的条件等。

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由于列入本评估范围内投资性房地产大部分未签订租赁合同或者基本为一

年一签,所签合同租金与市场租金差异不大,故租约对公允价值的影响为 0。

3.3 评估结果

商住楼(一层)2,370.00 平方米公允价值

=5,126,310.00 -0=5,126,310.00 元

4.投资性房地产评估结果及增减值分析

经评估,列入本次评估的投资性房地产类资产账面值净值 7,549,697.93 元,

评估值为 10,199,595.00 元,评估增值 2,649,897.07 元。

增值原因如下:

投资性房地产是以按收益口径测算的价值高于成本导致增值;账面价值不包

含分摊的土地使用权价值;

5.特别事项说明

5.恋恋秀场1 本报告未考虑因委估资产未来转让而产生的有关税收及费用。

5.2 已办理房产证的建筑面积以房产证上记载为依据,未办理房产证的以委

托方申报为依据。

(三)固定资产的评估

固定资产房屋类现场核实其概况,并按照结构进行分类统计,清查竣工年代、

位置、结构、面积、权证等收集相关资料,进行现场查看盘点。机器设备类核实

重要设备合同、购买凭证、技术指标等技术资料,收集车辆登记证、行驶证、已

行驶公里数等,现场查看盘点。

采用年限平均法计提折旧。确定各类固定资产的年折旧率如下:

固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%

房屋及建筑物 20-35 年 5 2.71-4.75

机器设备 13-18 年 5 5.28-7.31

运输工具 7-9 年 5 10.56-13.57

电子及办公设备 5-7 年 5 13.57-19.00

固定资产账面原值为 5,262,202,952.95 元,账面净值为 3,483,834,543.81

元,固定资产采用重置成本法评估,评估净值为 3,490,461,666.77 元,评估增值

6,627,122.96 元,系房屋建筑类固定资产会计折旧年限与评估折旧年限差异,

基建期至评估基准日期间预算人工费有较大幅度上涨、材料价格变动;设备类固

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定资产重置价下降,材料价格变动、人工费上涨;评估耐用年限和财务折旧年限

的差异等原因共同影响产生。详见附后评估明细表。

单位:人民币元:

账面价值

编号 资产项目 评估净值 增值额 增值率%

原值 净值

房屋建筑物类合计 2,245,238,310.62 1,615,103,581.59 1,417,343,325.39 -197,760,256.20 -12.24

4-2-1-1 其中:房屋建筑物 569,335,417.22 342,610,956.24 688,723,343.78 346,112,387.54 101.02

4-2-1-2 构筑物及其他辅助设施 1,675,902,893.40 1,272,492,625.35 728,619,981.61 -543,872,643.74 -42.74

4-2-1-3 管道沟槽 0.00 0.00 0.00 0.00

设备类合计 3,025,968,742.30 1,877,735,062.19 2,073,118,341.38 195,383,279.19 10.41

4-2-1-4 其中:机器设备 2,995,834,595.48 1,869,594,083.79 2,065,539,075.00 195,944,991.21 10.48

4-2-1-5 车辆 11,360,215.82 4,637,478.44 5,028,026.38 390,547.94 8.42

4-2-1-6 电子设备 18,773,931.00 3,503,499.96 2,551,240.00 -952,259.96 -27.18

4-3 固定资产减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00

5 固定资产合计 5,271,207,052.92 3,492,838,643.78 3,490,461,666.77 -2,376,977.01 -0.07

减:固定资产减值准备 9,004,099.97 9,004,099.97 0.00 -9,004,099.97 -100.00

6 固定资产净额 5,262,202,952.95 3,483,834,543.81 3,490,461,666.77 6,627,122.96 0.19

(1).房屋建(构)筑物概况

1.概况

房屋建筑类固定资产账面原值总计 2,245,238,310.62 元,账面净值总计

1,615,103,581.59 元。

委估对象范围为福建三安钢铁有限公司所属的位于安溪县湖头镇厂区内建

构筑物。

福建三安钢铁有限公司设有烧结、炼铁、炼钢、轧钢、动力(含净水、制氧、

煤气、石灰、供电等)等分厂。本次评估范围包括委托方申报的原料场工程、烧

结厂、石灰窑工程、净水工程、煤气工程、炼铁工程、炼钢工程、轧钢、铁路专

用线、生活福利区等建筑物及构筑物,具体见委托方申报的清查评估明细表,已

办证主要房产情况如下:

主 要 建 房产证

标 建筑面积 主 要 建 筑 筑 物

主要建(构)筑物名称

号 (㎡) 物结构 竣 工 年

一 原料场工程:

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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

1 1、综合原料厂 B2 变电所 180.06 框架 2003.12

安房权证湖头镇字第

2 2、综合原料厂 YZ2 转运站 157.68 钢结构 2003.12

00018504 号

3 3、综合原料厂 YZ4 转运站 237.06 钢结构 2003.12

安房权证湖头镇字第

4 4、原料厂综合楼 2310.30 框架 2003.12

00024626 号

5 5、原料厂 HZ8 转运站 333.51 钢结构 2003.12

6 6、原料厂 HZ9 转运站 232.32 钢结构 2003.12 安房权证湖头镇字第

7 7、原料厂 YZ3 转运站 166.07 钢结构 2003.12 00018516 号

8 8、原料厂 HZ6 转运站 32.49 钢结构 2003.12

9 9、一次料厂 YZ1 转运站 1311.16 钢结构 2003.12

10 10、一次料厂 YZ5 转运站 994.35 钢结构 2003.12 安房权证湖头镇字第

11 11、一次料厂 YZ8 转运站 526.88 钢结构 2003.12 00018517 号

12 12、一次料厂 YZ6 转运站 193.82 钢结构 2003.12

13 13、料场 SZ2 224.06 框架 2003.12

14 14、料场 SZ3 100.62 框架 2003.12

安房权证湖头镇字第

15 15、料场 SZ4 103.58 框架 2003.12

00018926 号

16 16、料场 SZ5 196.80 框架 2003.12

17 17、料场 SZ6 192.02 框架 2003.12

18 18、B4 变电所 198.37 框架 2003.12

19 19、HZ1 转运站 354.28 框架 2003.12

安房权证湖头镇字第

20 20、HZ2 转运站 2313.44 框架 2003.12

00018927 号

21 21、HZ3 转运站 113.42 框架 2003.12

22 22、HZ4 转运站 115.06 框架 2003.12

23 23、HZ5 转运站 72.68 框架 2003.12

24 24、B3 变电所 198.37 混合 2003.12

安房权证湖头镇字第

25 25、制样取样室 135.97 混合 2003.12

00018928 号

26 26、火车运转室 464.17 框架 2003.12

27 27、料场值班室 8.03 框架 2003.12

28 28、GZ3 转运站 312.81 框架 2003.12 安房权证湖头镇字第

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29 29、GZ1 转运站 420.36 钢结构 2003.12 00018942 号

30 30、GZ5 转运站 746.19 框架 2003.12

31 31、料场厕所 1 24.08 混合 2003.12

安房权证湖头镇字第

32 32、料场厕所 2 23.72 混合 2003.12

00018943 号

33 33、料场厕所 3 23.73 框架 2003.12

34 34、料场衡室 1 23.76 框架 2003.12

35 35、料场装卸室 321.38 框架 2003.12 安房权证湖头镇字第

36 36、料场衡室 21.43 框架 2003.12 00018944 号

37 37、YZ7 转运室 69.31 钢结构 2003.12

小计 13453.34

二 石灰窑工程

安房权证湖头镇字第

1 1、石灰值班室 114.78 框架 2005.6

00018937 号

安房权证湖头镇字第

2 2、气烧窑室 1682.78 框架 2005.6

00018940 号

安房权证湖头镇字第

3 3、石灰仓 723.93 钢混 2005.6

00018937 号

小计 2521.49

三 烧结工程

安房权证湖头字第

1 1、烧结主车间 7866.09 框架 2003.12

00017852 号

2 2、烧结厂 5 号转运站 211.68 框架 2003.12

3 3、烧结厂 4 号转运站 152.31 框架 2003.12 安房权证湖头字第

4 4、烧结厂 3 号转运站 221.57 框架 2003.12 00017853 号

5 5、烧结厂 2 号转运站 256.61 框架 2003.12

6 6、烧结厂一次成品筛分室 506.17 框架 2003.12

7 7、烧结厂 Gz6 号转运站 156.64 钢、框架 2003.12

安房权证湖头字第

8 8、烧结厂 1 号转运站 85.02 框架 2003.12

00017854 号

9 9、烧结厂循环、消防水泵房 483.19 砖混 2003.12

10 10、烧结厂空压站 420.47 框架 2003.12

11 11、烧结厂机尾电除坐 807.32 框架 2003.12 安房权证湖头镇字第

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 20 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

12 12、烧结厂冷返矿槽 163.29 框架 2003.12 00018501 号

安房权证湖头镇字第

13 13、烧结配料室 3109.78 框架 2003.12

00018505 号

安房权证湖头镇字第

14 14、成品低配室 265.66 框架三层 2003.12

00018520 号

安房权证湖头镇字第

15 15、烧结厂一次混合室 130.60 框架 2003.12

00018517 号

安房权证湖头镇字第

16 16、烧结高配室 1256.98 框架 2003.12

00018519 号

17 17、烧结厂带冷机头房 953.88 框架 2003.12

安房权证湖头镇字第

18 18、烧结厂燃料粗碎室 192.96 框架 2003.12

00018520 号

19 19、烧结厂燃料细碎室 664.20 框架 2003.12

20 20、燃料外配室 148.43 框架 2003.12

21 21、烧结厂变电所 896.16 框架 2003.12 安房权证湖头镇字第

22 22、烧结厂成品筛分除尘站 366.36 框架 2003.12 00018502 号

23 23、烧结厂二次成品筛分室 607.05 框架 2003.12

安房权证湖头镇字第

24 24、二次混合室 100.80 框架 2003.12

00018930 号

25 25、烧结风机室 913.66 框架 2003.12 安房权证湖头镇字第

26 26、烧结燃料库 771.66 框架 2003.12 00018932 号

安房权证湖头镇字第

27 27、成品矿槽 1806.38 钢混 2003.12

00018933 号

小计 23514.92

四 炼铁厂

安房权证湖头镇字第

1 1、2#矿槽除尘 369.73 钢混 2003.12

00018934 号

2 2、1 号高炉变电所 86.91 砖混 2003.12

3 3、1 号高炉炼铁厂 1 号转运站 157.75 钢混 2003.12 安房权证湖头镇字第

4 4、2 号高炉炼铁厂 2 号转运站 225.02 钢混 2003.12 00018503 号

5 5、2 号高炉变电所 86.49 砖混 2003.12

6 6、高炉炼铁厂出铁除尘站 620.07 钢混 2003.12 安房权证湖头镇字第

7 7、高炉炼铁厂二次除尘站 617.67 钢混 2003.12 00018504 号

安房权证湖头镇字第

8 8、高炉鼓风机站及高压室 2228.26 钢混 2003.12

00018506 号

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 21 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有爱彩网限公司的股东全部权益价值评估说明

安房权证湖头镇字第

9 9、高炉中心循环水泵房 897.68 钢混 2003.12

00018509 号

安房权证湖头镇字第

10 10、高炉炼铁厂转炉除尘站 694.52 钢混 2003.12

00018515 号

11 11、1 号高炉矿槽 3244.03 钢混 2003.12

12 12、2 号高炉矿槽 3244.03 钢混 2003.12 安房权证湖头镇字第

13 13、1 号出铁场 3678.72 钢混 2003.12 00018931 号

14 14、2 号出铁场 3593.90 钢混 2003.12

安房权证湖头镇字第

15 15、冲渣泵房 378.66 钢混 2003.12

00018941 号

16 16、高炉厕所 2 号 29.06 砖混 2003.12 安房权证湖头镇字第

17 17、高炉厕所 1 号 29.19 砖混 2003.12 00018943 号

小计 20181.69

五 炼钢工程

1 1、炼钢主厂房 24586.73 钢结构 2003.12 安房权证湖头字第

2 2、炼钢主厂房 2422.73 钢结构 2003.12 00017855 号

安房权证湖头镇字第

3 3、转炉炼钢循环水泵房 2110.35 钢混 2003.12

00018508 号

安房权证湖头镇字第

4 4、炼钢厂综合仓库 1518.34 钢混 2003.12

00018511 号

5 5、炼钢斜沉池 543.68 钢混 2003.12 安房权证湖头镇字第

6 6、炼钢压滤间 917.90 钢混 2003.12 00018519 号

7 7、转炉主控楼 2124.84 钢结构 2003.12

8 8、煤气分析室 15.96 钢混 2003.12 安房权证湖头镇字第

00018935 号

9 9、煤气分析室 15.86 钢混 2003.12

10 10、混铁炉除尘 572.84 钢混 2003.12

11 11、炼钢机修间 2308.49 钢混 2003.12

安房权证湖头镇字第

12 12、转炉配电室 159.20 砖混 2003.12

00018936 号

13 13、澡堂 311.73 砖混 2003.12

14 14、炼钢受料槽 798.63 钢混 2003.12

安房权证湖头镇字第

15 15、轻柴油库 77.24 钢混 2003.12

00018937 号

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 22 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

安房权证湖头镇字第

16 16、布袋除尘站 2539.62 钢混 2003.12

00018942 号

安房权证湖头镇字第

17 17、转炉练钢厂软水站 346.98 钢混 2003.12

00018515 号

小计 41371.12

六 煤气柜区工程

安房权证湖头镇字第

1 1、煤气加压站 638.74 钢混 2003.12

00018501 号

2 2、煤气化验室 664.12 钢混 2003.12 安房权证湖头镇字第

00018938 号

3 3、气柜电梯室 65.57 钢混 2003.12

李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院

小计 1368.43

七 制氧工程

1 1、制氧调压室 57.97 砖混

2 2、制氧加药间 57.97 砖混 安房权证湖头镇字第

3 3、制氧控制室 162.54 砖混 00018507 号

4 4、制氧主厂房 698.86 钢构及砼

5 5、氧气站仓库 449.13 砖混

安房权证湖头镇字第

6 6、氧气站氮压机房 696.39 钢构

00018518 号

7 7、制氧电气室 1039.16 钢混

小计 3162.02

八 厂区仓库:

安房权证湖头镇字第

1 1、耐火材料库 1018.27 砖混

00018938 号

安房权证湖头镇字第

2 2、珠光砂仓库 102.82 砖混

00018942 号

小计 1121.09

九 理化中心楼

安房权证湖头镇字第

1 1、理化中心楼 6893.83 框架

00018514 号

小计 6893.83

变电站宗地内主要建(构)筑物状况一览表

建筑面积 主 要 建 筑 主 要 建 筑 物

标号 主要建(构)筑物名称 房产证

(㎡) 物结构 竣工年代

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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

一 110KV 总降压工程

安房权证湖头镇字

1 1、总降主控楼 867.83 钢筋砼 2003.12

第 00018510 号

安房权证湖头镇字

2 2、1#总降变压器室 1559.17 钢筋砼 2003.12

第 00018512 号

安房权证湖头镇字

3 3、总降开关室 1328.89 钢筋砼 2003.12

第 00018938 号

合计 3755.89

轧钢厂宗地内主要建(构)筑物状况一览表

建 筑 面 积 主要建筑 主要建筑物

标号 主要建(构)筑物名称 房产证

(㎡) 物结构 竣工年代

一 轧钢厂

1 车间食堂 250.00 混合 1998.06

安房权证湖头字第

2 直条车间工具房 133.00 混合 1998.06

00014685 号

3 直条车间更衣室 143.00 混合 1998.06

安房权证湖头字第

4 直条车间厕所 55.00 混合 1998.06

00014687 号

5 直条车间主电室 987.42 框架 1998.06 安房权证湖头字第

00014685 号

6 直条车间机电房 305.00 框架 1998.06

安房权证湖头字第

7 线材车间工具房 72.15 混合 1998.06

00014686 号

安房权证湖头字第

8 厂大门值班室 69.07 框架 1998.06

00014684 号

安房权证湖头字第

9 线材车间主电室 577.20 混合 1998.06

00014686 号

10 直条车间厂房 4777.58 排架 1998.06 安房权证湖头字第

00014684 号

11 车间办公楼 686.82 混合 1998.06

12 线材车间厂房 4523.75 排架 1998.06

安房权证湖头字第

13 线材 5#机电房 228.00 框架 1998.06

00014686 号

14 线材 1-2#机电房 732.00 框架 1998.06

15 煤场 732.00 钢架 1998.06 安房权证湖头字第

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16 坯料跨 3254.42 排架 1998.06 00014687 号

17 线材车间厕所 24.00 混合 1998.06

18 水泵房 134.50 框架 1998.06

安房权证湖头字第

19 机修车间与成品库 6819.07 排架 1998.06

00014684 号

合计 24503.98

生活区宗地内主要建(构)筑物状况一览表

主要建(构)筑 建 筑 面 积 主要建筑物

标号 主要建筑物结构 房产证

物名称 (㎡) 竣工年代

一 生活福利区

1 大门值班室 9.00 混合 1998.06 安房权证湖头镇字

第 00030629 号

2 小车库 191.00 框架 2002.06

3 食堂 280.00 框架 2003.06

4 办公大楼 2668.35 框架 2004.06 安房权证湖头镇字

第 00025814 号

5 1#住宅楼 1838.00 混合 2005.06

6 2#住宅楼 1354.00 混合 2006.06

7 3#住宅楼 800.00 混合 2007.06

8 4#住宅楼 1549.00 混合 2008.06 安房权证湖头字第

00014690 号

9 5#住宅楼 1938.00 混合 2009.06

10 公共厕所 55.00 混合 2010.06

合计 10682.35

另新建 50t 转炉主厂房、1250m3 高炉厂房、180m2 烧结机、60 万吨高速棒材、

废钢处理车间厂房等 2010 以后新增建设的项目均未办理房屋所有权证。

铁路专用线工程:包含两座钢架桥,轨道工程 (其中改建四座,新建三座,隧

道工程、站场工程、通站公路、龙门吊工程、三电工程)

厂区总图工程:厂区排洪沟、道路、挡墙三安大桥厂区铁水线,厂区环境绿

化工程

房屋建(构)筑物主要为企业自建的厂房和辅助设施。

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建筑结构形式:主要厂房、办公楼及配套的辅助动力设施用房为钢混结构,

主要结构构件为钢筋混凝土柱、钢筋混凝土柱基,现浇钢筋混凝土梁、柱、板。

部分仓库采用钢结构,工字钢柱、钢吊车梁、钢屋架、钢檩条。

地基基础:采用柱下独立基础或桩基础。

围护结构:采用轻集料混凝土空心砌块或当地砌体材料填充。

建筑装修:楼地面,一般采用素混凝土垫层, 细石混凝土或水泥砂浆面层、

少部分水磨石地面;门窗,一般门窗采用钢门、铝合金窗;装修饰面:混凝土空

心砌块墙内墙面采用混合砂浆抹面,喷刷内墙涂料,外墙面采用水泥砂浆抹面、

贴砖或涂料,部分清水外墙;钢结构厂房墙为彩色涂层压型板;顶棚:钢结构厂

房屋面为彩色涂层压型板,混凝土楼面板顶棚采用混合砂浆抹面,喷刷内墙涂料。

新建建构筑物结构构件完好,建筑物未受明显腐蚀等,使用正常。部分 90

年代建筑经后期改造维护,目前尚能正常使用。

其主要房屋建筑物的详细情况详见评估明细表。

2.评估过程

2.1 核对原始资料

根据产权持有者提供的清查评估明细表,查阅施工图纸、工程结算书等,了

解委估对象的结构、装修、设施配置及地点分布等基本情况;核实其分摊费用和

入账价值的合理性。

对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有者有关人员共同修

正,对项目不全或错误之处予以更正。

2.2 现场调查

对建筑物的现场查看,按照《资产评估准则-不动产》的要求,遵循独立、

客观、科学的原则,根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、

面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风等设备情况,进行现场查

看核实,并结合现场情况了解建筑物结构的各部位完损状况、逐项做现场记录。

评估人员对委托评估的房地产作详细查看,除核实建筑物数量及内容是否与

申报情况一致外,主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

2.2.1结构:根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测,查看有无变形

开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否

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有风化以及风化的严重程度。

2.2.2装饰:主要是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰

的新旧程度。

2.2.3设备:水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满

足使用要求。

2.2.4维护:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无

损坏、腐烂、开裂等现象。

了解房屋的历年使用和维修情况,建筑物周边区域情况、工业聚集度、市政

及公用设施配套等。

2.3 市场调查

根据评估需要,评估人员通过网站等方式了解当地房地产市场发展情况,到

有关建设管理部门和委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询,取得当地的现

行各项费用取费费率标准和政府收费政策性文件等资料。搜集基准日近期当地建

设工程在线小游戏主要预算人工单价、材料预算价格及机械台班价格,类似工程造价指标等

资料。

2.4 确定评估值

对取得的评估资料,进行综合分析,对各类建筑物、构筑物根据收集资料情

况,采用预决算调整法、类似工程造价指标调整法或造价指数调整法等方法分别

进行重置工程造价评估计算,然后加上合理的前期费用、管理费用、资本化利息

等构成重置价,并评定综合成新率,计算评估值。

3.取价依据

3.1《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008);《福建省建筑工程

消耗量定额》(FJYD-101-2005);《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》

(FJYD-201-2005) ; 《 福 建 省 安 装 工 程 消 耗 量 定 额 》 (FJYD-301-2012 ~

FJYD-312-2012);《福建省市政工程消耗量定额》 (FJYD-401~407-2005);《福

建省住房和城乡建设厅关于调整建设工程人工预算单价的通知》(闽建筑函

[2013]92 号)及福建省、泉州市建设工程造价管理部门发布的有关文件; 2015

年 3 月安溪县建设工程主要材料价格信息。

3.2 委托方及被评估单位提供的有关产权资料、工程预算相关资料和其他资

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料;

3.3 我司掌握的有关资料及评估人员现场勘察所掌握的情况资料;

3.4 我司掌握的类似建筑工程造价指标。

4.评估方法

根据《资产评估准则-不动产》和《房地产评估规范》,房屋建筑物的评估

方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种评估方法。市场法适用

于同类房地产交易实例较多的评估;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产

评估;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进

行评估的情况下的房地产评估。

根据被评估单位提供的建筑物明细清单,委估对象主要为较特殊的专业性较

高的工业建筑及附属用房,周边类似可比交易案例较少,出租性收入不易确定,

故市场法、收益法难以使用,本次评估主要采用重置成本法进行评估。

所谓重置成本法是求取委估对象在评估基准日的重置价格或重建价格,扣

除折旧,以此估算委估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式

为:评估值=重置成本×综合成新率

重置成本=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售

税费+开发利润

其中:

4.1 建安工程造价

建安工程造价指土建工程造价与安装工程造价,其中:土建工程包括基础

工程、一般土建工程、装饰工程等,安装工程包括给排水工程、照明工程、采暖

工程、消防工程等。依据被评估单位提供的建安工程预(决)算资料和本公司所掌

握的当地不同建、构筑物造价,按当地 2015 年 3 月建设工程主要人工、材料(综合)

预算价格对工程预(决)算造价进行调整,确定评估基准日的重置工程造价。

4.2 前期及其他费用

主要包括以下几项:

4.2.1 项目前期工程费:根据“福建省物价局、福建省发展计划委员会转发

国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”( 闽价〔2000〕

房字 422 号),以建安工程造价的一定比例取定,本次取 0.3%;

4.2.2 勘察费、设计费: 根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计

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收费管理规定》的通知”(计价格(2002)10 号),以建安工程造价的一定比例

取定,本次取 2.5%;

4.2.3 工程监理费:工程建设监理费=设计阶段+招标阶段+施工阶段,根

据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》

的通知(发改价格〔2007〕670 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定

比例取定,本次取 1.5%;

4.2.4 工程造价咨询费:造价咨询费=工程施工图预算、结算或标底的编制

+工程施工图预算、结算或标底的审核,根据《福建省建设工程造价咨询服务收

费标准表》(闽价〔2002〕房 457 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一

定比例取定,本次取 1.0%;

4.2.5 环境影响评价费: 根据“国家计委、国家环境保护总局关于规范环境

影响咨询收费有关问题的通知”(计价格[2002]125 号),以工程造价的一定比

例取定,本次取 0.1%;

4.2.6 工程保险费: 根据当地实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,

本次取 0.3%;

4.2.7 联合试运转费:以建安工程造价的一定比例取定,本次取 0.3%;

前期及其他费用小计:以建安工程造价 6.0%。

4.3 基础设施配套费:包括城市规划要求配套的道路、给排水(给水、雨水、

污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施;估价对象场外基础

设施建设费已涵括在土地取得价格中,场内的基础设施建设费主要为厂区道路、

挡墙、人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电等。

4.4 建设单位管理费:建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办

理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、

办公费和差旅费等,根据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”

(财建[2002]394 号)结合工程的实际情况,按建安工程造价与前期费用之和的一

定比例计取,本次取 1.0%;

4.5 销售费用

销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出。本次评估对象为

企业自建自用厂房,故可不计取该项费用。

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4.6 资金成本

即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利

率、资金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安工程造价、前期费用及管

理费之和。

投资利率:R=(1+r)P/2-1,其中:

R——投资利率,

r——现行银行年贷款利率,

P——各建、构筑物的工期,

资金成本=(建安费用+前期费用+管理费)* R

4.7 销售税费

销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。本次评

估对象为企业自建自用的生产用房,可不计取该项费用。

4.8 开发利润:根据房屋属性,属于自建自用的工业建筑物及配套设施不取

开发利润。

4.9 成新率的确定

确定建筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素,合理估算

各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

经分析,委估建筑物均能满足正常的生产需要,未发现明显的功能性及经济

性贬值因素,故本次评估仅计算实体性贬值。评估人员通过现场了解及现场查看,

对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物的

地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电

配套设施等进行查看记录,同时考虑所评物业的内在质量外观形态、购造年限及

平时维护保养和使用状况因素,参照房屋建筑物寿命使用年限分别采用年限法和

现场打分法确定成新率,然后采用简单加权平均法确定综合成新率。本次评估对

于房屋建筑物采用综合成新率法测算其成新率,对于单位价值小的采用年限法测

算其成新率。

4.9.1 年限法

成新率=尚李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

房屋建筑物使用年限

房屋分类 寿命年限 房屋分类 寿命年限

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(年) (年)

1.钢结构 3.钢筋混凝土砖混结构

其中: 生产用房 50 其中: 生产用房 40

受腐蚀生产用房 30 受腐蚀生产用房 30

受强腐蚀生产用房 15 受强腐蚀生产用房 15

非生产用房 55 非生产用房 50

2.钢筋混凝土框架结构 4.砖木结构

其中: 生产用房 50 其中:生李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院产用房 30

受腐蚀生产用房 35 非生产用房 40

受强腐蚀生产用房 15 5.简易结构 10

非生产用房 60

构筑物: 按主要构件及用途确定

构筑物分类 耐用年限 构筑物分类 耐用年限 构筑物分类 耐用年限

1.管道 6.破碎场 20 11.挡墙

供水管道 16 7.砼电缆沟 20 干砌 15

供气管道 16 砖砌电缆沟 15 浆砌 20

2.露天库 20 8.砼通廊 30 12.围墙 15

3.露天框架 30 9.各类砼槽 30 砖砌 15

4.烟囱 30 10.道路 13.各类护栏 15

5.砼各类池 30 砼路面 10 14.设备基础 随设备使用年限

砖砌池 20 泥结路面 5 15.砼平台 20

16.水塔 30

4.9.2 分值法

成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得分×装修

部分修正系数+设备部分合计得分×设备部分修正系数

框架结构 混合结构 砖木结构

结构类别

设备 设备 设备

结构 装修 结构 装修 结构 装修

修正系数 (水电) (水电) (水电)

部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分

楼层

单 层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05

二~三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1

四~六层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3

七层以上 0.8 0.1 0.1

4.9.3 综合成新率=年限法成新率*权重+分值法成新率*权重

4.10 评估净值=评估原值*综合成新率

5.评估案例

案例----60 万吨高速棒材工程

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项目序号 项目名称 建成年月 账面原值 账面净值

房屋建筑物评估明细表 60 万吨高速棒材工

2012/6/30 40,314,090.00 35,048,061.87

第 202 项 程

构筑物及其他辅助设施 60 万吨高速棒材工

2012/6/30 100,802,174.40 90,296,075.38

评估明细表第 242 项 程

合计 141,116,264.40 125,344,137.25

账面构成情况:建筑物、构筑物账面价值主要包含建筑工程及设备安装工

程付款及分摊的前期费用,资本化利息等。蒜蓉扇贝

概况:该工程由轧钢厂房与其配套的水处理设施、电气室等辅助设施建筑

构成。轧钢主厂房工程由原料跨一、原料跨二、主轧跨、加热炉附跨、成品跨、

轧辊间、主电室和辅生产建筑(会议室、值班室、工具间、坯料管理室、成品管

理室、轧辊间管理室、办公室等)组成。

轧钢主厂房基本柱距为 12m。局部柱距 18m。原料跨一、原料跨二、主轧跨、

加热炉附跨、成品跨、轧辊间的轨面标高分别为 12m、12m、15m、15m、13m、10m。

设有大吨位桥式起重机。主厂房柱子采用刚斜腹杆工字型双肢柱,吊车梁采用钢

结构,屋架采用钢结构。以上各跨外墙 90cm 以下设砖砌矮墙,90cm 至 4.5m 采

用塑钢上悬窗采光,以上采用灰色压型墙板。屋面为彩色压型钢板设阳光板采光、

通风。大门采用电动提升彩色钢板卷帘门,地面采用 300mm 厚人工级配砂石垫层,

钢筋混凝土地面。

辅助用房采用钢筋混凝土排架或框架结构,普通粉刷。主厂房内或平台上

的小型建筑一般为轻钢结构,中级装修。

主厂房柱基础采用钢筋混凝土独立基础,轧线设备基础为高架式基础,高

架平台采用梁板式,钢筋混凝土柱、独立基础。电气室及二层以上建筑采用现浇

钢筋混凝土框架结构,基础为地下独立基础。其余为钢筋混凝土带型基础。主要

建筑如下:

序号 主要项目名称 结构 工程量

1 主厂房 钢 29628

2 5 米平台 钢、钢混 291x27

3 电气室 钢混 5445

4 循环水泵房 钢混 4536

5 漩流池 钢混 直径 1400 深-16.5

6 加热炉风机房 钢 143

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5.1 建安工程造价

依据其已送审的工程结算书工程量为基础,经与相关方沟通并结合类似工

程及已决算部分审核情况进行调整,并按《福建省建筑工程消耗量定额》

(FJYD-101-2005);《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》(FJYD-201-2005);

《福建省安装工程消耗量定额》(FJYD-301-2012~FJYD-312-2012);《福建省市

政工程消耗量定额》 (FJYD-401~407-2005);《福建省住房和城乡建设厅关于

调整建设工程人工预算单价的通知》(闽建筑函[2013]92 号)及福建省、泉州

市建设工程造价管理部门发布的有关文件及 2015 年 3 月当地预算人工、材料、

机械台班预算价格进行调整,调整后造价 100,447,981.57 元,明细如下:

项目名称 面积 调整后造价 备注

主厂房 29628 53,075,346.25 并入建筑物

加热炉风机房 143 439,399.00 并入建筑物

ER2 主电室及 35KV 变电所 5445 5,463,848.45 并入建筑物

循环水泵房 4536 5,039,334.65 并入建筑物

小计 64,017,928.35

设备基础 24,708,927.95 并入构筑物

车间小房子 718,038.52 并入构筑物

直径 1400 深

漩流池 9,367,232.90 并入构筑物

-16.5

钢烟囱 325,561.85 并入构筑物

绿化 1,310,292.00 并入构筑物

小计 36,430,053.22

合计 100,447,981.57

其中主厂房:

序号 项目名称 金额 (元)

1 主厂房基础 4,088,629.20

2 主厂房土建建筑工程 13,294,745.45

3 主厂房屋顶采光性通风黑苦荞茶的功效与作用器工程 2,400,000.00

4 主厂房门窗 130,163.05

5 主厂房地面地坪漆 234,254.00

6 主厂房消防系统安装工程 409,272.00

7 主厂房雨排水管 493,888.25

8 主厂房车间内小房子装饰装修 479,774.85

9 柱子系统钢结构 6,496,482.85

10 吊车梁系统钢结构 6,869,078.65

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11 屋面系统钢结构 6,771,316.75

12 墙皮系统钢结构 2,198,304.00

13 主厂房彩板制安 7,013,921.20

14 主厂房屋面栏杆 843,632.65

15 主厂房零星钢结构 1,351,883.35

合计 53,075,346.25

5.2 前期及其他费用

前期及其他费用:包括勘察费、设计费、监理费、质监费、招投标管理费、

工程标底管理费等,按建安工程造价的 6%计取:

5.3 管理费用

施工期业主派驻工地人员所发生费用。按建安工程造价和前期及其他费用之

和的 1.0%计取;

5.4 资金成本

根据委估对象的规模及项目特点,结合目前同类开发项目的正常开发建设周

期情况,调查确定该项目的开发周期为二年,投资利息率按基准日中国人民银行

公布的固定资产同期贷款利息率 5.75%计,计算公式如下:I=V1*[(1+r)1/ 2-1]

则: 利息率 I= [(1+r)N / 2 - 1]=[(1+5.75%)2/ 2 -1]=5.75%

资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用+管理费用)*利息率

5.5 利润

开发利润:根据房屋属性,属于自建自用的工业厂房不取开发利润。

5.6 建筑物重置成本的确定

建筑物重置成本

=建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+利润

5.7 综合成新率确定:

5.7.1 直线折旧法

建筑物使用年限:该厂房建成于 2012 年 6 月的生产性钢结构厂房,其规定

耐用年限为 50 年,则剩余使用年限为 47.25 年,

建筑物成新率的确定:

尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)=94.5%;

构筑物耐用年限一般 25 年,则构筑物年限成新率=89%;

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5.7.2 现场打分法

现场打分法是通过现场勘察、结合建筑物的实际使用情况,一般按不同结构

类型房屋根据其结构部分,装修部分、设备(水电)部份,现场打分得出的各数

乘以其修正系数后累加得出成新率。成新率的评分修正系数为

序号 分项 标准分 评定分 评定依据

1 基础 25 25 有足够承载能力,无沉降

承重构

结 25 24 结构完好,足够承载力

2 件

3 屋面 30 29 不渗漏,保温隔热层基本完好

4 地面 20 18 轻度磨损

5 小计 100 96 权重 80%

6 门窗 30 29 未发现变形,油漆完好

7 外墙 35 32 未发现变形,完好

8 内墙 35 33 未发现变形,完好

9 小计 100 94 权重 10%

10 设 水卫 40 38 上下水通畅,无锈蚀,无渗漏。

11 备 电照 60 58 装置完好、牢固,绝缘良好。

12 小计 100 96 权重 10%

合计 96×80%+94×10%+96×10%=95.8%

5.7.3 成新率确定:

由于两种方法测算的成新率相差不大,故本次评估综合成新率以直线折旧法

和打分法算术平均值确定,则

综合成新率=(94.5%+95.8%)/2=95%(取整)

构筑物根据现场查看情况取 89%

5.8 评估净值=评估原值*综合成新率

调整后工程造

项目名称 前期费用 管理费用 利息 评估原值 成新率 评估净值

建筑物 64017928.35 3841075.70 678590.04 3940911.66 72478505.75 95 68854580.46

构筑物 36430053.22 2185803.19 386158.56 2242615.86 41244630.84 90 37120167.76

合计 100447981.57 113723136.59 105974748.22

5.9 预估负债情况

经与会计师、企业沟通,已对该预估工程进行计提相应负债,预估负债基

本符合实际情况,故不再计提。

增值原因分析:

评估减值:经分析其原始入账凭证,预估建筑工程账面价值包含设备安装工

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程造价,本次评估将其调整至设备安装工程中评估导致减值;基建期至评估基准

日期间人工、砂石等地材价格上涨,水泥、钢材等价格下降导致整体造价水平下

降导致减值;评估建筑物耐用年限比会计折旧年限长,以上因素相互影响共同造

成。

6.房屋建筑物类评估结果及增减值分析

经评估,列入本次评估的房屋建筑物类资产账面值净值 1,615,103,581.59

元,评估值为 1,417,343,325.39 元,评估减值 197,760,256.20 元。

减值原因如下:

6.1 将预估工程中的设备安装部分调整至设备评估。

6.2 基建期至评估基准日期间预算人工、材料、机械台班价格有较大变动;

6.3 会计折旧年限与评估折旧年限差异;

7.重要事项说明:

7.1 本次评估未对纳入评估范围的建筑物进行结构检测,以房屋建筑物、构

筑物符合国家有关安全标准及正常损耗为条件,按在其经济寿命期内能正常使用

进行评估。

7.2 本次评估中评估师对建筑物中土建部分和非标设备(包括基础、管网等

隐蔽工程)仅根据有关预结算书、合同、图纸、账簿记录等认定工程量、工程质

量、技术标准,并进行了现场勘查,但未对上述技术指标本身进行试验测定,具

体的工程量及数据应以有权核定产权和造价的部门颁发的有关权属文件、造价审

核书为准。

7.3 本次评估发现部分固定资产尚未进行决算,根据固定资产的账面构成情

况,结合福建三安钢铁有限公司提供的预结算书资料,采用评估基准日的价格标

准进行评估。

7.4 本次评估的房屋建筑物价值除注明外均不含土地使用权价值;

(2).设备评估说明

1.设备概况

本次评估的资产为福建三安钢铁有限公司申报的机器设备,主要包含 60 万

吨高速棒材工程、棒线材设备、1#-3#高炉、1#-3#转炉、90m2 、180m2 烧结机、

石灰窑、1#、2#制氧系统、余热发电、余能发电等机器设备、80 辆车辆、939 项

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电子设备。经现场查看,设备运行平稳无异常,设备的日常维护较好。

2.评估过程

2.1 核对原始资料

根据委托方提供的评估明细表,对设备进行了核对,对明细表填写不符合评

估要求之处与委托方有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以更正。

2.2 现场调查

2.2.1 根据资产评估准则的要求,遵循公正、客观、科学的的原则,对照委

托单位提供的机器设备评估明细表进行现场核对,并作记录;

2.2.2 听取有关人员对该公司设备情况的介绍;

2.2.3 确定评估值

通过市场询价和查阅设备报价手册,获得相关设备的现行购置价格,对存在

功能性贬值的设备,考虑相应的功能性贬值,同时考虑相关的辅助费用(安装费、

运杂费、资金成本、管理费、手续费等),构成设备的全新重置成本。并评定设

备的成新率,计算评估值。

2.3 评估方法

本次评估主要采用成本法。

2.3.1 机器设备的评估

评估值=重置成本×综合成新率

重置成本的确定

需要安装的重置成本构成一般包括如下内容:设备购置价、运杂费、安装工

程费、前期费及其他费用、建设单位管理费和资金成本等;不需要安装的设备一

般只包括设备购置价和运杂费。

因此,设备的重置成本计算公式为:

对于需要安装的设备:

其重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前期费及其他费用+建设单位

管理费+资金成本

对于不需要安装的一般设备:

其重置成本=设备购置价+运杂费

A 设备购置价的确定

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通过向生产厂家询问评估基准日市场价格,或从有关报价资料上查找现行市

场价格以及参考同类公司最近购置设备的合同价格确定。

B 设备运杂费的确定

参考企业提供的委估设备购置合同及最新资产评估常用数据与参数手册确

定。

C 安装工程费的确定

参考企业的安装工程量资料及评估基准日当地的市场材料价格进行调整确

定。

D 前期费及其他费用的确定

前期费及其他费用的确定根据国家相关规定分别计算出各类费用。

E 建设单位管理费

建设单位管理费的确定根据根据国家相关规定计算出其费用。

F 资金成本的确定

资金成本根据项目合理建设工期,按照评估基准日贷款利率,以设备购置费、

运杂费、安装工程费、前期费及其他费用、建设单位管理费五项之和为基数定期

确定。以平均投入、单利计算。

G 增值税抵扣

根据财税[2008]170 号可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务

院令第 538 号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税

务总局令第 50 号)的有关规定,对于符合增值税抵扣条件的,按照设备购置价

计算出相应的增值税进行抵扣。

H 成新率的确定

对于机器设备,通过对设备使用状况的现场调查,查阅有关设备的运行状况、

主要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作维护人员核实该设备的技

术状况,并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定,以及该设备的已使用年限

等因素,由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新率,其

计算公式为:

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

2.3.2 电子设备的评估

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对在用的电子设备采用成本法进行评估。

基本计算公式为:设备的评估值=重置成本×成新率

①电子设备的重置成本以现场市场价格(不含增值税)为基础确定重置成本,

还包括购置该设备应考虑的其他合理辅助费用(安装费、运杂费等)。

②办公电子设备的成新率首先是根据设备的经济使用年限、已使用年限确定

其理论成新率,以及通过对设备使用状况的现场调查,合理确定设备的物理性损

耗,同时通过向有关设备管理使用人员询问该设备的使用效能,综合确定其成新

率。

理论成新率即年限成新率的计算方法为:

年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%

2.3.3 车辆的评估

设备的评估值=重置成本×成新率

重置成本的确定:

成本法是用现时条件下,重新购置一个全新状态下的被评估资产所需的全部

重置成本,乘以成新率,其乘积即作为评估值。车辆的重置成本由购置价、购置

附加税、其他费用(如验车上牌费、手续费)等三部分构成。

①购置价:参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格(不含增值税)确

定,对于部分已经停产的车辆,以同品牌性能相近的可替代车型的市场价格确定

其购置价,其他费用依据地方车辆管理部门的合同收费标准水平确定。(根据财

税〔2013〕37 号文规定,增值税一般纳税人若新购买摩托车、汽车、游艇,取

得的增值税专用发票的进项税额,可不再区分是否自用,均可抵扣进项税额。

②车辆购置税:根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置

税暂行条例》的有关规定:车辆购置税应纳税额=计税价格×10%,纳税人购买

自用车辆的计税价格应不包括增值税税款。故:车辆购置税=购置价/(1+17%)×

10%

③成新率的确定:车辆的成新率以年限成新率、里程成新率并结合对车辆的

使用状况的现场调查,并综合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、

维修保养状况等因素综合确定其成新率。

年限成新率的计算方法为:

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年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%

里程成新率的计算方法为:

里程成新率=(规定行驶里程-实际行驶里程)/规定行驶里程×100%

综合成新率根据孰低原则取值。

2.4 案例分析:

2.4.1.案例一:60 万吨高速棒材工程(机器设备评估明细表轧钢厂第 98

项)

2.4.1.1 设备概况:

设备名称 :60 万吨高速棒材工程

型号规格:60 万吨

厂家:北京京诚瑞信长材工程技术有限公司/中冶华天南京工业炉有限公司

申报数量:1 套

启用日期: 2012-6-30

账面原值:164258739 元

账面净值: 133,915,846.80 元

工艺流程:

冷坯→吊运、上料→ 称重、测长→加热炉加热→粗轧机组轧制→1#飞剪剪

(不合格坯剔出)(不合格坯剔出)

切→中轧机组轧制→2#飞剪剪切→ 预精轧机组轧制→预水冷→3#飞剪剪切→

精轧机组轧制→穿水冷却→ 高速飞剪→冷床冷却→停剪定尺剪切→ 台架过跨

横移→ 打捆称重→ 挂标、收集→ 入库、发货。

生产线设备组成:

①加热炉:步进梁式加热炉 1 座,额定小时加热能力 130t/h(冷坯),最大

加热能力为额定能力的 1.2 倍;

②轧机:本套轧机为全续式棒材轧机,最高终轧速度为 40m/s。主轧机共

24 架,分 4 组,粗轧机组设有 6 架轧机,中轧机组设有 8 架轧机,预精轧机组

设有 4 架轧机,精轧机组设有 6 架轧机。

③轧线其它设备:炉前区上料设备、切头及事故飞剪、预水冷装置、称量

系统、收集系统,液压润滑系统等。

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生产线主要性能指标:

钢种:低合金钢;

产品规格:¢10-16mm 热轧带肋钢筋;

交货状态:直条成捆交货

定尺长度:6-12mm

捆径:¢150-350mm

捆重:2-3t

2.4.1.2 重置成本的确定

60 万吨高速棒材工程的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前

期费及其他费用、建设单位管理费、资金成本组成。

①设备购置费

经向制造厂家北京京诚瑞信长材工程技术有限公司及中冶华天南京工业炉

有限公司询价,确定每套设备现价为 167999500 元(含增值税),即高速棒材设

备购置费为 167999500 元.

②运杂费的确定

评估人员参考企业提供的委估设备购置合同,确定设备购置费含运杂费。

③安装调试费的确定

评估人员参考最新资产评估常用数据与参数手册及参考企业提供的委估设

备购置合同确定安装调试费为 35933200 元。

④前期费及其他费用的确定

前期费及其他费用包括勘察设计费、工程监理费、工程造价咨询费、工程

保险费、环境影响评价费、可行性研究费、联合试运转费等。取值如下:

A.项目前期工程费:根据“福建省物价局、福建省发展计划委员会转发国家计委关

于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”( 闽价〔2000〕房字 422 号),

以建安工程造价的一定比例取定,本次取 0.3%;

B.勘察费、设计费: 根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理

规定》的通知”(计价格(2002)10 号),以建安工程造价的一定比例取定,本次

取 3%;

C.工程监理费:工程建设监理费=设计阶段+招标阶段+施工阶段,根据国家发展

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改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改

价格〔2007〕670 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,本次

取 1.5%;

D.工程造价咨询费:造价咨询费=工程施工图预算、结算或标底的编制+工程施工

图预算、结算或标底的审核,根据《福建省建设工程造价咨询服务收费标准表》(闽

价〔2002〕房 457 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,本次

取 1.0%;

E.环境影响评价费: 根据“国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询

收费有关问题的通知”(计价格[2002]125 号),以工程造价的一定比例取定,本

次取 0.1%;

F.工程保险费: 根据当地实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,本次取

0.3%;

G.联合试运转费:以建安工程造价的一定比例取定,本次取 0.3%;

前期及其他费用小计:以建安工程造价 6.0%,如下表,计算结果为:12,235,962.00

元。

⑤建设单位管理费:

建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日

止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等,

根据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394 号)

结合工程的实际情况,按建安工程造价与前期费用之和的一定比例计取,本次取

1.0%;如下表,计算结果为 2,161,686.62 元。

前期费及其他费用计算表

序号 取费项目 取费基础 标准 计价金额(元)

一 建安造价合计 203,932,700.00

1 设备购置费 167999500 167999500

2 运杂费 设备购置费 0

3 安装调试费 35,933,200.00

二 前期费及其他费用 6.00% 12,235,962.00

4 项目前期工程费 建安造价 0.30% 611,798.10

5 勘察设计费 建安造价 2.50% 5,098,317.50

6 工程监理费 建安造价 1.50% 3,058,990.50

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7 工程造价咨询费 建安造价 1.00% 2,039,327.00

8 工程保险费 建安造价 0.30% 611,798.10

9 环境影响评价费 建安造价 0.10% 203,932.70

10 联合试运转费 建安造价 0.30% 611,798.10

建安造价+前期费及其

三 建设单位管理费 1.00% 2,161,686.62

他费用

⑥资金成本

根据该项目睥总体建设规模,合理的建设工期为 2 年,评估基准日同期贷款

利率为 5.75%,以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。

资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)*贷款利率*

合理工期*0.5=(167999500+0+35933200+12235962+2161686.62)*5.75%*2*0.5

=12553995.05 元

⑦设备购置费中包含的增值税

设备购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17*17%

=167999500/1.17*17%

=24410183.76 元

⑧重置成本的计算

单套重置成本

=167999500+0+35933200+12235962+2161686.62+12553995.05-24410183.76

=206474159.90 元

取整为 206474200 元。

2.4.1.3 综合成新率的确定

①理论成新率的确定

参考最新评估常用数据与参数手册,该类设备的经济寿命为 15 年,该设备

2012 年 6 月 30 日投入使用,至基准日已使用 2 年 9 个月,尚可使用 12 年 3 个

月。

理论成新率=(12*12+3/(12*12+3+2*12+9)=82%(取整)。

②勘察调整值

评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍,查阅了设备日常维

护及保养的记录,并实地对设备进行了勘察,勘察内容及结果见下表:

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设备部位 技术状态

设备本体 设备的转动部位正常运行、安全保护装置良好。

设备润滑状况 润滑管道畅通。

油路、水管、气管 油品状况良好,无泄露。

其它 无异常噪音、无振动、无泄露,显示仪表等均正常。

通过上述勘察与了解,评估人员认为该设备实际成新状况与理论成新率相

符,不做调整,确定勘察调整值为 0%。

③综合成新率

综合成新率=理论成新率+勘察调整值=82%-0%=82%

2.4.1.4 评估值的确定

评估值=重置成本×成新率=206474200*82%=169308844 元。

2.4.2 案例二:复印机(电子设备评估明细表第 43 项)

2.4.2.1 设备概况:

设备名称 :复印机

型 号: DocuWide 3030

厂 家:FujiXEROX

主要功能:打印

复印速度:A0(横送):3 张/分 A1(竖送):4 张/分

A1(横送):5 张/分 A1(竖送):4 张/分

A2(横送):7 张/分 A2(竖送):5 张/分

A3(横送):9 张/分 A1(竖送):7 张/分

A4(横送):11 张/分

最高分辨率:600*600

购买日期:2006-12-31

启用日期:2006-12-31

账面原值:215000 元

账面净值:10750 元

2.4.2.2 重置成本的确定

经网上询价,每台为 106900 元(不含税),含设备运杂费,安装费用,因投

资期较短,不考虑资金成本,则重置成本不含税价为:106900 元

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经判断重置成本取整为:106900 元

2.4.2.3 成新率的确定

年限成新率:参考最新资产评估常用数据与参数手册,打印机的经济使用

年限为 5 年,该设备 2006 年 12 月 31 日使用,至评估基准日已使用 8 年 3 个月,

属于超龄使用,但设备尚可使用,则年限成新率为 15%。

通过评估人员现场观察,该打印机外观较好,使用及维护保养较好,评估人

员认为该打印机实际成新率与理论成新率基本一致,则以理论成新率作为该打印

机的综合成新率,由此确定该打印机的综合成新率为 15%。

2.4.2.4 评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

=106900*15%=16035 元。

2.4.3 案例三:奥迪 FV7241CVT (车辆评估明细表第 16 项)

2.4.3.1 设备概况:

车牌号:闽 CU8750

汽车型号: 奥迪 FV7241CVT

厂家:一汽大众汽车有限公司

申报数量:1 辆

整车长:5012mm

整车宽:1855mm

整车高:1485mm

轴距:2945mm

排气量:2393ml

总质量:2225kg

购置日期:2007-10-31

启用日期: 2007-9-21

账面价值:581300.18 元

账面净值:126217.37 元

2.4.3.2 重置成本的确定

车辆的重置成本由车辆购置价(含税价格)、车辆购置附加税、手续费等合

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理费用构成。

重置成本=购置价(含税)+车辆购置附加税+手续费

①购置价(含税):根据网络报价奥迪 FV7241CVT 的基准日市场销售价格

为 348000 元(考虑功能性贬值,含增值税);

②车辆购置附加税:新车不计税价格的 10%;

③手续费:根据基准日市场价取 500 元/辆

④重置全价:

重置全价=348000/1.17+348000/1.17×10%+500

=327679.49(元)

取整为 327700 元

2.4.3.3 综合成新率的确定:

年限成新率:根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号

《机动车强制报废标准规定》的有关规定,轮式专用机械车无使用年限限制。

里程成新率:根据现场查看及被评估单位所申报的资料,该车辆至评估基准

日已行驶 308851 公里。该型号车辆的使用寿命为 600000 公里,因此里程成新率

为:(600000-308851)/600000*100%=49%(取整)。

经评估人员现场察看车辆能正常行驶,未发现异常情况,故取综合成新率为

49%。

2.4.3.4 评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

=327700*49%=160573 元。

(三)、在建工程的评估

在建工程有土建部分和设备部分,土建部分主要是站前路、湖美路工程,物

流园项目及工程安装,设备部分为设备安装支出等,了解在建工程概况,收集有婚检

关合同、协议,并按照结构进行分类统计,说明位置、结构、面积等;查阅与收

集总平面布置图、施工图等建筑图纸、概预算书、规划许可证、建设许可证、企

业说明等资料。核实在建工程的性质、内容以及账面价值构成,对于尚未完工的

按核实无误的账面值评估,对于已完工的主要参照固定资产、无形资产土地使用

权评估方法。账面值为 128,601,476.58 元,评估值为 105,920,958.49 元,评

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 46 页 共 128 页

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估减值 22,680,518.09 元。

在建工程土建部分主要为项目征地补偿款及物流园项目。

根据项目的实际情况,分析其账面价值构成的合理性,分别进行评估。

评估案例---物流园征地补偿款--在建工程--土建序号 4

物流园项目账面价值主要为购买集安钢铁公司资产(土地、地上建筑物、设

备)、征地补偿款及过户费等。

项目 金额(元)

集安土地拍卖款 41,096,700.00

集安土地拍卖佣金 961,934.00

过户费、土地出让金、税金 41,024,928.15

征地补偿 700,000.00

其他零星 23,750.00

合计 83,807,312.15

物流园项目主要资产情况如下:

1.土地使用权

宗 宗地名称 土地使 土地面积 四至

地 宗地位置 用途 用权类 终止日期 土地证书号

(m 2 ) 东 南 北

西

编 型

安国用

湖头镇湖 2065年 安

1 集安用地1 工业 出让 110,004.48 山 山 铁路 (2015)字

三村 03月11日 用

第0043329号

地2

安国用

湖头镇湖 2065年 集安

2 集安用地2 工业 出让 100,622.52 山 工厂 山 (2015)字

三村 03月11日 用地1

第0043330号

2.房产

产权证号 建筑面积 结构 面积 备注

安房权证湖头镇字第 201500900 号 厂房 钢混 1220.21 拟拆除

安房权证湖头镇字第 201500901 号 厂房 钢混 2225.67 拟拆除

安房权证湖头镇字第 201500902 号 厂房 钢混 1071.69 拟拆除

安房权证湖头镇字第 201500899 号 办公、宿舍 钢混 6347.79 可使用

3.废品

名称 单位 数量

废钢 t 3,100.00

铝制品 t 3.00

铜制品 t 5.00

4.计算过程

参照固定资产、无形资产土地使用权评估方法,废品按废品收购价进行测算,

计算结果如下:

名称 数量 (m2) 评估值 (元)

宗地 1 110,004.48 29,026,400.00

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宗地 2 100,622.52 26,550,800.00

厂房 1 1,220.21 -

厂房 2 2,225.67 -

厂房 3 1,071.69 -

办公宿舍楼 6,347.79 4,126,063.50

废品 3,108.00 3,322,200.00

合计 63,025,463.50

(四)无形资产-土地使用权的评估

无形资产账面值 168,839,066.51 元,系土地使用权及系统软件,评估值

303,405,756.10 元。无形资产评估增值 134,566,689.59 元,增值原因主要是

企业土地使用权取得时间较早,土地市场价格上涨等因素造成的。

(1)土地使用权的评估说明

1.概况

纳入本次评估范围的无形资产土地使用权账面价值 168,445,947.41 元,共

21 宗,面积合计 1,149,789.08 平方米(已扣除转让投资性房地产分摊的土地)

,为位于安溪县湖头镇福建三安钢铁有限公司用地。

1.2 委估对象概况

1.2.1 土地登记状况

待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、用途、面积、土地登记证书号等土

地登记状况详见下表。

待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、土地等级、用途、面积、四至、土

地登记证书号等土地登记状况详见下表。

表1 主厂区土地登记状况一览表

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 48 页 共 128 页

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表2 变电站土地登记状况一览表

估价期 四至

宗地 使用权 土地面积

宗地名称 宗地位置 日实际 终止日期 土地证书号

编号 类型 (平方米) 东 南 西 北

用途

安溪县国用

三安变站用地 湖头镇湖三 围墙邻 围墙邻

1 工业 出让 2054-5-30 22350 火车站 站前路 (2006)第

(含道路) 村 边坡 边坡

0006262号

表3 货场及料场土地登记状况一览表

估价期 四至

宗地 使用权 土地面积

宗地名称 宗地位置 日实际 终止日期 土地证书号

编号 类型 (平方米) 东 南 西 北

用途

安溪县国用

三安料场用 湖头镇湖三 山地、 货场、

1 工业 出让 2056-3-8 82667 铁路 山地 (2006)第

地 村 铁路线 山地

0006275号

料场 安溪县国用

三安货场用 湖头镇湖三 借护坡 借护坡邻

2 工业 出让 2054-5-30 15316 料场 、山 (2006)第

地 村 邻山地 山地

地 0006259号

合 计 97983

表4 轧钢厂用地土地登记状况一览表

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表5 堆碴场土地登记状况一览表

估价期 四至

宗地 使用权 土地面积

宗地名称 宗地位置 日实际 终止日期 土地证书号

编号 类型 (平方米) 东 南 西 北

用途

安溪县国用

三安堆碴场 湖头镇美溪

1 工业 出让 2054-5-30 32661 山地 山地 山地 山地 (2006)第

用地 村

0006263号

表6 生活区土地登记状况一览表

估价期 四至

宗地 使用权 土地面积

宗地名称 宗地位置 日实际 终止日期 土地证书号

编号 类型 (平方米) 东 南 西 北

用途

围墙邻

湖头镇湖三 湖剑公 水田及 安国用

1 生活区用地 工业 出让 2051年6月 35,090.70 旧公路 民房、

村 路 民房 (2008)字

别墅

第0011866号

旧公路 安溪县国用

湖头镇美溪 湖剑公 民房、

2 生活区用地2 工业 出让 2056/5/8 54967 、民房 生活区 (2006)第

村、美坂村 路 山地

、水田 0006779号

表7 生活区、仓库、泵房 土地登记状况一览表

宗 宗地名称 土地使 土地面积 四至

宗地位置 用途 终止日期 土地证书号

地 用权类 (m2) 东 南 西 北

编 生活区、仓 型 剑斗 湖剑 新建 水 安溪县国用

湖头镇湖

1 库、泵房 用 工业 出让 2051年6月 29377.00 溪 公路 厂房 沟 (2003)第

三村

地 0103937号

表8 铁路专用线用地土地登记状况一览表

宗 宗地名称 土地使 土地面积 四至

宗地位置 用途 终止日期 土地证书号

地 用权类 (m2) 东 南 西 北

编 型 铁路 安溪县国用

铁路专用线 湖头镇湖

1 工业 出让 2051年6月 39,872.00 山田 山田 山田 (2003)第

用地 三村

0103940号

表9 生活配套用地土地登记状况一览表

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宗 宗地名称 土地使 2

四至

地 宗地位置 用途 用权类 终止日期 土地面积(m ) 土地证书号

东 南 西 北

编 型

安溪县国用

生活配套 湖头镇湖

1 工业 出让 139,386.91 民宅 民宅 民宅 民宅 (2006)第

用地1 三村 2055年2月

1日 0008530号

安溪县国用

生活配套 湖头镇湖

2 工业 出让 2054年5月 38,269.47 民宅 民宅 民宅 民宅 (2006)第

用地2 三村

30日 0008533号

1.2.2 土地权利状况

委估对象的土地所有权属于国家所有,土地使用权由福建三安钢铁有限公司

以出让方式取得,待估宗地来源合法、产权清楚。

1.2.3 土地利用状况

委估对象为福建三安钢铁有限公司厂区及生活配套设施用地。

1.2.4 区域概况

1.2.4.1 地理位置及区位条件

湖头镇是“福建历史文化名镇”,地处闽南金三角,位于安溪县西北部,东

经 117°59'和北纬 25°14',是安溪县北部中心城镇,历史悠久,人杰地灵,文

化底蕴深厚,素有“小泉州”之称,历来是安溪的交通杻纽和商贸重地。距厦门

特区 130 公里,离大泉州经济区 90 公里。镇域面积 101.2 平方公里,四面环山,

中间地势平坦,属沙谷盆地,海拔一般小于 150 米。全镇辖 29 个村,3 个社区

居委会,常住人口 8 万多人,流动人口 1 万多人。湖头镇社会稳定,经济社会事

业平稳、快速发展。2005 年、2006 年连续被评为“福建省 100 强乡镇”、被评

为“2003-2005 年度福建省“文明村镇”、“省级达标单位”。

1.2.4.2 基础设施

湖头镇交通便捷,四通八达。漳泉肖铁路直通泉州港,在湖头设立货物中转

站;省道 307 公路穿镇而过,到厦门仅需 1.5 个小时车程,到泉州 1.5 小时;镇域

公路主干道的环湖头新城公路。拥有多家水电厂、煤矸石火电厂、变电站等设施。

镇内有 1 座 110 千伏特变电站、湖头 220KV 输变电站实现变电电网和省、市网相

联,电力供应充足。镇内有蓝溪、芦内溪、福寿溪等溪流,镇区有一个日供 5000

吨的自来水厂,可满足工业和生活用水需要,同时为适应建设日益发展需要,日

供 10000 吨自来水厂扩建工程正在施工中。中国农业银行在湖头设立支行,镇区

有中国农村信用社,中国邮政银行。可开办各种金融业务。全镇范围内移动通讯

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信号、因特网全部覆盖,程控电话可开通国内国外长途,各种通讯手段齐全,信

息传播渠道畅通。

1.2.4.3 经济状况

湖头镇立足县委、县政府提出的建设“现代工业城市”的发展定位,以工业

经济为主导,以福建省安溪县经济开发区三个工业园区之一“湖头工业园区”为

抓手,大力实施项目带动;依托产业优势和人文优势,以日益完善的投资环境,

镇、村、企业“三位一体”的招商引资体系,灵活的政策,积极营造招商引资氛

围,吸引更多的投资商,促进投资项目的顺利进行。2014 年,湖头镇被确定为

省首批“镇级小城市”培育试点乡镇,全镇实现工农业总产值突破 150 亿元,财

税收入 5.37 亿元。2015 年拟建设重点项目 22 个,投资总额 34.56 亿元,其中,

厦门信达光电科技、珈伟光电、天电光电和三安物流园建设项目,被列入省级重

点项目,目前各项目基本按照时序进度开工建设,一季度全镇工农业总产值 37.5

亿元,财税收入 1.0148 亿元。

1.2.4.4 城市性质

湖头镇历来是安溪的工业基地,曾拥有湖头水泥厂、电冶厂等一批中小型国

有企业。改革开放后,经过 30 多年的累积,目前,已基本形成了以钢铁冶炼、

水泥建材、电力、服装、食品加工为支柱的产业体系,特别是三安钢铁、三元集

肘子的做法

发水泥、煤矸石发电等大项目的落户,使湖头成为安溪乃至闽南金三角地区的建

材冶炼基地。

1.2.4.5 产业聚集度

安溪经济开发区湖头工业园总体规划面积 19.8 平方公里,近期可供开发工

业用地 2586 亩,远期可供开发工业用地 10890 亩,园区主干路网,电力、通信

等配套设施完善。园区分为重工业和轻工业两个功能区,重工业区已有三安集团、

安溪煤矸石发电有限公司、奇信镍业有限公司、三元集发水泥、湖头水泥、龙山

水泥等企业入驻;轻工业区有宏泰鑫轻质墙材有限公司、厦门国道建材有限公司

湖头矿粉厂、翔安工程机械配件、安华装饰材料等建材产业上下游企业入驻。

福建三安钢铁有限公司位于泉州安溪县湖头镇,厂区东边居泉州市 80km,

距安溪县城 30km,省道 205 公路穿过厂区,与泉州市、安溪县城及厦门联结,

国家铁路漳(平)泉(州)线穿过厂区西侧,已建安溪至厦门高速公路,交通运

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输条件便利发达。

2.评估过程

2.1 核对原始资料

根据产权持有者提供的清查评估明细表,查阅土地权属资料,了解评估对象

土地基本情况;核实其入账价值。

对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有者有关人员共同修

正,对项目不全或错误之处予以更正。

2.2 现场查看

按照《资产评估准则-不动产》的要求,遵循独立、客观、科学的原则,

根据委托单位提供的无形资产土地使用权清查评估明细表所列项目的项数、面积

等,搜集权属资料、宗地图,核对土地四至及使用情况,了解周边区域情况、工

业聚集度、市政及公用设施配套等。

2.3 市场调查

根据评估需要,评估人员通过网站等方式了解当地土地市场发展情况,到有

关土地管理部门进行调查咨询,搜集当地类似土地交易信息、相关政策,取得当

地的现行各项费用取费费率标准和政府收费政策性文件等资料。

2.4 评估说明及评估明细表提出阶段:

对取得的评估资料,进行综合分析,选用适当方法对各宗土地计算,复核评

估工作底稿,编写资产评估说明及评估明细表。

3.评估依据及取价资料

3.1《中华人民共和国土地管理法》;

3.2《中华人民共和国城市房地产管理法》;

3.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

3.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

3.5 本次评估中涉及的国家及地方其他相关法律、法规;

3.6《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014) ;

3.7《国有土地使用证》;

3.8《安溪县人民政府关于实施 2011 年城镇土地基准地价通告》(安政地

[2014]43 号)、《安溪县 2011 年基准地价修编成果应用方案》;

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3.9《泉州市人民政府关于调整全市征地补偿标准的通知》(泉政文〔2012〕

316 号)及安溪县当地现行征地补偿标准;

3.10 土地使用权清查评估明细表;

3.11 其他相关资料。

4.评估方法

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场

比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法

的选择应按照地价评估的《技术规程》,根据当地地产市场发育情况并结合委估

对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。委估宗地为工业用地,根

据委估土地的有关资料和评估目的,本次评估宜采用基准地价系数修正法及成本

逼近法进行评估。

所谓基准地价系数修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照物,

对其期日因素、区域因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待估地块公平市

场价值的一种估价方法。

基本公式为:

P=P1b×(1+∑Ki)×Kj+D;

式中:P—待估宗地价格;

P1b—某用途、某级别(均质区域)的基准地价;

∑Ki—宗地修正系数;

Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数;

D—开发程度修正;

所谓成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加

上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

基本公式:土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润

+土地增值收益)*地价修正

5.评估案例---明细表序号 2 生产厂区(铸机、炼铁炼钢等)面积 296,882.00

平方米,用途工业用地,开发程度设定为红线外“三通”,内平整)计算过程为

例:

6.5.1 基准地价系数修正法:

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5.1.1 工业用地基准地价的确定及内涵

根据《安溪县人民政府关于实施 2011 年城镇土地基准地价通告》(安政地

[2014]43 号,2014 年 05 月 23 日颁布施行)规定,委估宗地属于湖头镇工业用

地I级区,基准地价为 240 元/平方米,乡镇基准地价的基本内涵为红线外“三通

”(通路、通上水、通电)红线内“一平”(土地平整),容积率 1.0,法定最

高出让年限条件下的完整土地使用权的平均价格(评估基准日 2011 年 1 月 1 日

)。

5.1.2 开发程度修正

待估宗地开发程度达到了外“三通一平”(通路、通水、通电及土地平整),

与基准地价设定的开发程度一致,不需进行修正;

5.1.3 估价期日修正

本次评估采用的基准地价评估基准日为 2011 年 1 月 1 日,至本次评估基准

日 2015 年 3 月 31 日已 4.25 年,经调查该区域工业用地价格略有上涨,按年递

增 2%计算,本次估价期日系数取=(1+2%)^4.25=1.0878;

5.1.4 容积率修正

委估宗地的容积率小于 1.00,由于工业用地容积率对地价影响较小,修正

系数取 1.0;

5.1.5 土地使用年期修正

待估宗地的终止日期至 2051 年 6 月止,剩余使用年限为 36.17 年,与基准

地价法定最高使用年限 50 年不一致,土地使用年期需进行修正,修正系数为:

宗地期修正系数=[1-1/(1+6%)36.17]/ [1-1/(1+6%)50]= 0.9289 ;

5.1.6 工业用地宗地地价影响因素说明表和修正系数表如下:

工业用地宗地地价修正系数值说明表

影响因素 优 较优 一般 较劣 劣

>15m 主干 >12-15m 主干

道路换化体类型 >10-12m 主干道 >8-10m 主干道 <8m 支路

道 道

对外交通

交通 高 较高 一般 较低 低

便捷度

条件

与主次干

内部交通 能与主次干道 仅与主次干道相 与主干道通达有 与次干道通

道通达性

便捷度 相通 通 困难 达有困难

基础 供水保证 保证 保证率 97%— 保证率 95%— 保证率 90%—95% 保证率<90%

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设施 率 率>99% 99% 97%

状况 供电保证 保证率达

保证率 97-99% 保证率 95-97% 保证率 90-95% 保证率<90%

率 99%以上

通讯保证 保证率达

保证率 97-99% 保证率 95-97% 保证率 90-95% 保证率<90%

率 99%以上

排水设施能基本

排水设施 排水设施较完 排水设施尚不能

满足排水的需 排水不通畅,

排水状况 完善,排水 善,排水较通 满足排水的需要,

要,排水状况一 排水状况差

通畅 畅 排水状况较李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院差

周边环境 周边环境条件

周边环境条件一 周边环境条件较 周边环境条

环境 环境质量 条件优,对 较优,对工业

般,对工业布局 差,对工业布局有 件差,对工业

条件 优劣度 工业布局 布局基本无影

有一定的影响 影响较大 布局影响大

无影响 响

未来土地 未来土地利用

未来土地利用以 未来土地利用以 未来土地利

城市 规划用途 利用以工 以工业、市政

市政公用设施、 住宅、商业用地为 用以其它用

规划 影响度 业用地为 公用设施用地

住宅用地为主 主 地为主

主 为主

产业 产业集聚 工业用地 工业用地基本 工业用地不连成 工业用地相对独 工业用地独

集聚 规模 连片 连片 片,距离较近 立,距离较远 立

地基承载 对土地利用有影 对土地利用

条件好 条件较好 一般

力 响 有严重影响

面积适中, 面积较适中, 面积过大、过

对土地利用略有 对土地利用影响

宗地面积 对土地利 对土地利用较 小,对土地利

影响 较大

用有利 有利 用影响大

宗地

地势晋享e付平坦, 有一定坡度, 有坡度,但对工

条件 地形(坡 坡度较大,对工程 基本不能满

完全满足 较好满足工程 程基本无负面影

度) 有一定影响 足工程要求

工程要求 要求 响

很不规则,对

较不规则,但对 不规则,对土地利

宗地形状 矩形 近似矩形 土地利用影

土地利用无影响 用有一定影响

响较大

工业用地宗地地价修正系数表

优 劣 程 度

影响因素

权重 优 较优 一般 较劣 劣

道路类型 0.12 1.800 0.900 0.000 -0.90 -1.800

交通条件 对外交通便捷度 0.08 1.200 0.600 0.000 -0.60 -1.200

内部交通便捷度 0.08 1.200 0.600 0.000 -0.60 -1.200

供水保证率 0.06 0.900 0.450 0.000 -0.45 -0.900

基础设施

供电保证率 0.06 0.900 0.450 0.000 -0.45 -0.900

状况

通讯保证率 0.06 0.900 0.450 0.000 -0.45 -0.900

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排水状况 0.06 0.900 0.450 0.000 -0.45 -0.900

环境条件 环境质量优劣度 0.1 1.500 0.750 0.000 -0.75 -1.500

城市规划 规划用途影响度 0.09 1.350 0.675 0.000 -0.68 -1.350

产业集聚 产业集聚规模 0.10 1.500 0.750 0.000 -0.75 -1.500

地基承载力 0.045 0.675 0.338 0.000 -0.34 -0.675

宗地面积 0.045 0.675 0.338 0.000 -0.34 -0.675

宗地条件

地形(坡度) 0.05 0.750 0.375 0.000 -0.38 -0.750

宗地形状 0.05 0.750 0.375 0.000 -0.38 -0.750

委估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

宗地地价修正

影 响 因 素 影响因素说明 优劣程度 修正系数

系数之和

道路类型 >10-12m 主干道 一般 0.000

交通便捷程度 对外交通便捷度 有铁路专用线 较优 0.600

内部交通便捷度 能与主次干道通达 较优 0.600

供水保证率 保证率 97%—99% 较优 0.450

供电保证率 保证率 97-99% 较优 0.450

基础设施完备

通讯保证率 保证率 97-99% 较优 0.450

排水设施能基本满足排水的需

一般 0.000

排水状况 要,排水状况一般

周边环境条件较差,对工业布

环境条件 较劣 -0.750 5.288

环境质量优劣度 局有影响较大

城市规划 规划用途影响度 未来土地利用以工业用地为主 优 1.350

产业集聚 产业集聚规模 工业用地基本连片 较优 0.750

地基承载力 条件好 优 0.675

面积较适中,对土地利用较有

较优 0.338

宗地面积 利

宗地条件

有一定坡度,较好满足工程要

较优 0.375

地形(坡度) 求

宗地形状 基本规则无影响 一般 0.000

5.1.7 宗地 1 单价= 240× 1.0878 ×1.0× 0.9289 ×(1+5.288%)

= 255.33 元/平方米 ;

5.2 采用成本逼近法:

5.2.1 土地取得费:

土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查

估价对象所处区域的土地取得费用,目前获得类似估价对象土地,需支付的费用

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主要有土地补偿费、安置补助费及青苗、地上附着物补偿费。调查待估宗地周边

邻近的土地利用情况,视待估宗地在征用前为耕地。根据《泉州市人民政府关于

调整全市征地补偿标准的通知》(泉政文〔2012〕316 号)及安溪县当地现行征地

补偿标准, 确定该土地征地补偿、安置补助费、青苗补偿及地上附着物补偿费为

耕地 36400 元/亩,合 54.60 元/平方米;

5.2.2 土地开发费:

根据委托方提供的资料和评估人员的实地勘察,结合《福建省人民政府关

于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》(闽政[2002]53 号)

和《福建省建筑工程造价综合预算定额》,对评估宗地区域基础设施配套情况的

调查和土地开发成本的测算,土地开发程度达到红线外“三通”宗地红线内场地

平整的开发成本为 60 元/平方米(折合为 4 万元/亩);

5.2.3 税费:

有关税费指农业用地转为建设用地时,政府依照法律、法规规定收取的各项

税费,主要有:

①耕地占用税

根据“建省人民政府关于印发《福建省耕地占用税实施办法》的通知(闽政

〔2008〕17 号)和中华人民共和国财政部、国家税务总局《耕地占用税暂行条

例实施细则》(第 49 号令)”,安溪县税额为每平方米 35.00 元;

②耕地开垦费

根据《关于福建省耕地诛仙多玩开垦费征收和使用规定》(闽政(2000)文 98 号)

,耕地开垦费按 12 元/平方米计取;

相关税费合计为=35.00+12=47.00 元/平方米

5.2.4 投资利息:根据待估宗地的规模及项目用地特点,开发同类地块正常

建设周期需要一年,假设征地费用及随之缴纳的税费为均匀投入,投资利息按估

价期日中国人民银行公布的一年期贷款利 5.35%计算。土地取得费及税费均为一

次性投入,土地开发费为分期投入,这里按平均投入计算,则

1

投资利息=(土地取得费+相关税费)×[(1+5.35%) -1]+土地开发费×[(

1.0/2

1+5.35%) -1]

=(54.60+47.00)×[(1+5.35%)1-1]+60×[(1+5.35%)1.0/2-1]

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= 7.02 元/平方米

5.2.5 投资利润:投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投

入并发挥作用,因此投资利润应与同行业投资回报相一致,工业用地的土地开发

投资回报综合考虑土地开发与同行业投资利润率与投资收益实际情况,取 10%作

为本次土地评估投资利润率,则:

投资利润:(土地取得费+税费+土地开发费)×利润率

=(54.60+47.00 +60)×10%= 16.16 元/平米

5.2.6 土地成本费用=54.60+47.00 +60+ 7.02+ 16.16=184.78 元/平方米;

5.2.7 土地增值收益:土地增值收益是国家土地所有权在经济上的具体体现

。土地增值按该区域土地因改变用途,达到建设用地的某种利用条件而发生的价

值增加额,土地增值收益按成本价格(土地取得费及相关税费、土地开发费、投

资利息、投资利润五项之和)的 40%计取,则:

土地增值收益=(54.60+47.00+60+7.02+16.16)×40%= 73.91 元/平方米。

5.2.8 无限年期土地成本费用合计:

54.60+47.00+60+7.02+16.16+73.91=258.69 元/平米。

5.2.9 地价修正

①剩余使用年限土地价格

估价对象宗地终止日期至 2051 年 6 月,截止评估基准日尚剩 36.17 年,则

36.17 年期土地价格×[1-1/(1+6%)36.17]=0.878。

②区域个别因素修正

参照基准地价系数修正法取 105.288%

修正后地价=258.69×0.878×105.288%=239.14 元/平方米

5.3 地价的确定

5.3.1 地价的确定方法

根据地价评估技术规程及委价对象的具体情况,委估宗地分别采用了基准地

价系数修正法和成本逼近法进行测算,基准地价系政府公布的基准价、指导价,

成本逼近法主要从当前土地征地成本方面反映地价,两种方法从不同角度反映了

土地使用权的价格。两种评估方法测算的土地使用权价格相差不大,因此对于采

用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”计算结果进行简单算术平均作为最

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终土地评估价格,即该宗地土地使用权估价结果=( 255.33+239.14)÷2=247.24

元/平方米(折合 16.48 万元/亩);

5.3.2 估价结果

估价对象土地面积 296,882.00 平方米,已办理国有土地使用权证,则土地

总价=296,882.00×247.24*1.03= 75,603,100.00 元(取整)

6.无形资产土地使用权估价结果

列 入 评 估 得 土 地 使 用 权 账 面 价 值 168,445,947.41 元 , 评 估 值

303,012,637.00 元,评估增值 134,566,689.59 元。详见评估汇总表。

增值原因:土地取得时间较早,原始取得成本较低,至评估基准日期间土地

价格有一定程度上涨。

7.特别事项说明:

7.1 本次评估范围系以委托方申报为依据;

7.2 列入本次评估的土地使用权面积以委托方申报数及提供的国有土地证上

记载数据为评估依据,若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整。

7.360 万吨高速棒材占地尚未办理国有土地使用权证及土地出让合同,账面

价值列于无形资产中,本次评估按该用地征地账面值列示,未考虑土地对地上建

筑物影响。

7.4 投资性房地产账面价值不含分摊的土地使用权价值,分摊的土地无单独

的土地证,本次评估对于投资性房地产分摊土地使用权面积按企业提供的占地面

积 2572 ㎡计算,投资性房地产评估值包含土地使用权价值。。

(2)无形资产-其他无形资产的评估

主要为质量计量及能源信息管理系统软件、铁前物联系统实时数据库软件,

账面值 393,119.10 元,核实了其他无形资产账面价值的构成和计价依据、摊销

情况收集无形资产的权属证明材料、种类、具体名称、技术特征、存在形式、形

成过程,核实取得的法律手续是否完备;以评估基准日会计师事务所审计报告的

审定数为评估值,评估值为 393,119.10 元。

(五)长期待摊费用的评估

长期待摊费用主要为土地租赁费,账面值 243,750.04 元,评估人员了解了

长期待摊费用发生的原因,查阅了长期待摊费用的记账凭证,核实了费用的发生

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日期、预计摊销月数,已摊销月数以及基准日后尚存受益月数;经核实无误后,

以评估基准日会计师事务所审计报告的审定数,评估值为 243,750.04 元。

(六)递延所得税资产的评估

递延所得税资产主要为预估年度检修、固定资产减值准备、未付薪酬、亏损

等产生的递延所得税资产,账面值为 66,124,327.54 元,评估值为 65,833,994.62

元,评估减值 290,332.92 元,系坏账准备及相关的其他非流动负债为零相应的

递延所得税资产冲回造成。

(七)其他非流动资产的评估

其他非流动资产账面价值 5,259,024.00 元,系预付工程款。评估人员对其

账面价值进行分析核实后,以评估基准日致同会计师事务所审计确认后的账面值

为评估值,评估值为 5,259,024.00 元。

三、负债的评估说明

纳入本次评估的负债项目包括:短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、

应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、应付利息、应付股利、一年内到期的非

流动负债、长期应付款、其他非流动负债。按实际评估增减值情况进行计算后得

出评估值,适当考虑是否存在不需支付的金额。本次评估负债账面值

3,754,104,393.89 元,评估值 3,749,256,065.36 元。

(1)流动负债的评估说明

编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

5-1 短期借款 770,000,000.00 770,000,000.00 - -

5-2 交易性金融负债 0.00 0.00

5-3 应付票据 983,000,000.00 983,000,000.00 - -

5-4 应付账款 988,800,653.10 988,800,653.10 - -

5-5 预收账款 371,026,847.55 371,026,847.55 - -

5-6 应付职工薪酬 36,775,047.88 36,775,047.88 - -

5-7 应交税费 24,572,642.56 24,572,642.56 - -

5-8 应付利息 1,484,230.13 1,484,230.13 - -

5-9 应付股利(应付利润) 400,000,000.00 400,000,000.00 - -

5-10 其他应付款 67,344,316.68 67,344,316.68 - -

5-11 一年内到期的非流动负债 53,000,000.00 53,000,000.00 - -

5-12 其他流动负债 0.00 0.00

5 流动负债合计 3,696,003,737.90 3,696,003,737.90 - -

1.短期借款的评估

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短期借款账面价值 770,000,000.00 元,评估人员核实了企业账面金额和有

关会计凭证,借款合同、协议以及借款条件、借款性质、还款期限,查明借款利

率和利息支付情况,会同会计师进行询证,最后以评估基准日致同会计师事务所

(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值,评估值为 770,000,000.00 元。

2.应付票据的评估

应付票据账面价值 983,000,000.00 元,评估人员核实了企业账面金额和有

关会计凭证,收集大额的应付票据发生的合同、协议等重要资料,经核实无误后,

以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值,

评估值为 983,000,000.00 元。

3.应付账款的评估

应付账款主要是货款、预估款等,账面值 988,800,653.10 元,评估人员核

实了企业账面金额和有关会计凭证,收集大额应付款项发生的合同、协议等重要

资料,经核实无误后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认

后的账面值为评估值,评估值为 988,800,653.10 元。

4.预收账款的评估

预收账款主要为预收销售款,账面值为 371,026,847.55 元,系。查阅订货

合同,实施询证等,了解预收款项存在性,判断预收款项的真实性,经核实后以

评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)的审计报告的审定数为评估值,

评估值为 371,026,847.55 元

5.应付职工薪酬的评估

应付职工薪酬账面值 36,775,047.88 元。评估人员核实了企业账面金额,抽

查了相关会计凭证,并向相关人员了解公司工资管理制度、工资计提发放的相关

情况,核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明,以及评估基准日应付职

工薪酬的记账凭证,经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)

审计报告的审定数为评估值,评估值为 36,775,047.88 元。

6.应交税费的评估

应交税费账面值 24,572,642.56 元,主要为企业应缴纳的所得税、土地使用

税、房产税、教育费附加等。对于应交税费,评估人员取得了公司近期的纳税申

报文件、抽查了相关的会计凭证、向相关人员了解了公司税收的相关情况,查阅

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了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明,经核实后以评估基准日致同会计

师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值,评估值为 24,572,642.56

元。

7.应交利息的评估

应交利息账面值 1,484,230.13 元,主要为应缴纳借款利息,评估人员核实

了企业账面金额和相关会计凭证,并了解款项的形成依据和具体过程,收集有关

合同,清查中未发现异常情况。经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊

普通合伙)的审计报告的审定数为评估值,评估值为 1,484,230.13 元。

8.应付股利的评估

应付股利账面值 400,000,000.00 元,了解分析应付股利的形成依据和具体

过程,收集有关合同、协议、决议、利润分配等重要资料,并抽查有关会计凭证,

经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)的审计报告的审定数

为评估值,评估值为 400,000,000.00 元。

9.其他应付款的评估

其他应付款账面值 67,344,316.68 元,主要为保证金、押金等,查阅大额应

付款项发生的合同、协议等重要资料并实施函证,并抽查有关会计凭证,了解应

付款项存在性,判断应付款项的可收回性。无法函证的,适当地实施替代程序,

判断应付款项的真实性;经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合

伙)的审计报告的审定数为评估值,评估值为 67,344,316.68 元。

10.一年内到期的非流动负债的评估

一年内到期的非流动负债账面值 53,000,000.00 元,评估人员查阅了相关借

款合同,并对逐笔借款进行了函证,经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特

殊普通合伙)的审计报告的审定数为评估值,评估值为 53,000,000.00 元。

四、非流动负债的评估说明

1.长期应付款的评估

长期应付款账面价值 52,000,000.00 元,评估人员抽查记账凭证并记录、复

核,以明确此项业务是否符合会计制度规定,检查长期应付款发生的费用是否按

会计制度规定分别计入不同费用科目,经核实无误后以评估基准日致同会计师事

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务所(特殊普通合伙)的审计报告审定数为评估值,评估值为 52,000,000.00 元。

2.其他非流动负债的评估

其他非流动负债主要为补贴收入、融资租赁收益等,账面值 6,100,655.99

元 , 抽 查 记 账 凭 证 并 记 录 、 复 核 , 评 估 值 为 1,252,327.46 元 , 评 估 减 值

4,848,328.53 元,系无需支付款项评估为零并保留相对应税收评估造成的。

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第五部分 福建三安钢铁有限公司

市场法评估技术说明

市场法是利用类似企业的市场定价来估计目标企业价值的一种方法,又称

为相对价值法或价格乘数法。它的假设前提是存在支配企业市场价值的相关变

量,市场价值与其比值,各企业是类似的、可比较的。上述类似企业又称可比企

业或参考企业。

也就是说,要用市场法对企业价值进行评估,需要具备两个要素。第一个

要素是,为了在相对的基础上对企业估价,必须对价格实行标准化,通常的做法

是借助于各种价格乘数。第二个要素是找出可比企业。

根据不同的价格乘数,市场法评估的基本模型主要有市盈率模型、市净率

模型和市销率模型。

一、市场法评估模型介绍

(一)市盈率模型

市盈率模型又称市价/净利比率模型。

市盈率=每股市价/每股净利

运用市盈率估价的模型如下:

目标企业每股价值=可比企业平均市盈率×目标企业的每股净利

(二)市净率模型

市净率模型又称市价/净资产比率模型。

市净率=每股市价/每股净资产

运用市净率估价的模型如下:

目标企业每股价值=可比企业平均市净率×目标企业的每股净资产

(三)市销率模型

市销率模型又称市价/收入比率模型。

市销率=每股市价/每股销售收入

运用市销率估价的模型如下:

目标企业每股价值=可比企业平均市销率×目标企业的每股销售收入

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二、行业分析

钢铁工业作为国民经济的基础原材料产业,在经济发展中具有重要地位。

我国是钢铁生产和消费大国,粗钢产量连续居世界前茅。中国钢铁工业不仅在数

量上快速增长,而且在品种质量、装备水平、技术经济、节能环保等诸多方面都

取得了很大的进步,形成了一大批具有较强竞争力的钢铁企业。

钢铁工业是国民经济的重要基础产业,是国家经济水平和综合国力的重要标

志,钢铁发寇振海展直接影响着与其相关的国防工业及建筑、机械、造船、汽车、家电

等行业。

中国是钢铁生产的大国。从 1996 年钢产量首次突破 1 亿吨开始,一直稳居

世界钢产量前列。2008 年中国粗钢产量达到了 5 亿吨,2014 年粗钢产量更超 8.2

亿吨。

①2014 年钢铁行业运行概况

A.粗钢产量小幅增长,国内表观消费同比下降。

2014 年,全国粗钢产量 8.2 亿吨,同比增长 0.9%,增幅同比下降 6.6 个百

分点;钢材(含重复材)产量 11.3 亿吨,同比增长 4.5%,增幅下降 6.9 个百分

点[1]。国内粗钢表观消费 7.4 亿吨,同比下降 3.4%;钢材表观消费 10.5 亿吨,

`同比增长 1.7%,增幅下降 10.6 个百分点。

B.钢材库存仍处高位

2014 年前十个月,中国钢材市场月平均库存维持在 3000 万吨以上,11 月份

下降到 2500 万吨左右、12 月份下降到 2300 万吨左右。其中企业库存方面,纳

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入《中国钢铁工业统计月报》统计的 83 家中国钢铁工业协会会员企业 2014 年前

11 个月各月钢材库存总量基本维持在 1400 万吨上下(12 月降至 1250 万吨左右),

比 2013 年底增加 155 万吨、增长 11 %左右。

社会库存方面,上半年各月维持在 1000 万吨以上,下半年呈现出一定程度

的去库存趋势。到 12 月底, 22 个城市 5 大品种钢材社会库存为 819.83 万吨,

环比下降 14.16 万吨,连续 9 个月保持下降,为近 4 年来最低水平。

C.钢材价格持续下行

2014 年,国内钢材市场价格水平不断走低。截至 12 月末,中国钢铁协会 CSPI

钢材综合价格指数为 83.09 点,环比下降 2.20 点,降幅为 2.58%,较上月加大

1.30 个百分点;同比下降 16.05 点,降幅为 16.19%。

据统计,中钢协会员钢铁企业 2011 年至 2014 年钢材全年平均销售结算价格

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分别为 4468 元/吨、3750 元/吨、3442 元/吨、3074 元/吨,呈不断下滑趋势。

品种钢材中,三级螺纹钢跌至 2791 元/吨,较 2014 年年初下降 785 元/吨;热轧

卷板跌至 3131 元/吨,较 2014 年年初下降 528 元/吨。

D.钢材出口大幅增长,但出口单价下降明显。

2014 年我国出口钢材 9378 万吨,同比增长 50.5%;进口钢材 1443 万吨,增

长 2.5%,折合净出口粗钢 8153 万吨,占我国粗钢总产量的 10.2%。

需要引起注意的是,尽管 2014 年钢材出口增长迅猛,但出口单价却比 2013

年下降明显,且钢材进、出口价格之间的“剪刀差”也越来越大。2014 年全国

钢材出口平均价格约为 755.3 美元/吨,而 2013 年的平均价格在 854.0 美元/吨,

每吨下降了 98.7 美元,下降幅度为 11.6 个百分点;与此同时,2014 年全国钢

材进口平均价格约为 1241.3 美元/李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院吨,而 2013 年的价格为 1211.1 美元/吨,每

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吨增长了 30.2 美元,增长幅度为 2.5 个百分点;进、出口钢材的平均价格差达

到了 486.0 美元/吨,比 2013 年的 357.1 美元/吨放大了 128.9 美元/吨,放大幅

度高达 36.1%[2]。

E.铁矿石等原燃料供需格局逆转。

受国际主要原燃料生产企业生产能力大幅提高及我国钢铁产量增幅下滑影

响,2014 年钢铁原燃料供需格局逆转,价格大幅下降。62%品位的进口铁矿石到

岸价由年初的 133.1 美元/吨降至年末的 68.7 美元/吨,下降 48%;焦炭由 1425

元/吨降至 893 元/吨,下降 37%。废钢由 2445 元/吨降至 1928 元/吨,下降 21%。

F.生产成本大幅降低,钢铁企业盈利有所好转,但分化明显、融资困难。

2014 年,铁矿石、煤炭等大宗原材料价格降幅大于钢材价格,钢铁企业总

体经济效益有所起色。纳入中国钢铁工业协会财务指标统计的会员钢铁企业,全

年实现销售收入 35882.07 亿元,同比下降 2.98%;实现利税 1090.92 亿元,同

比增长 12.15%;实现利润 304.44 亿元,同比增加 87.54 亿元,增长 40.36%。累

计亏损面 14.77%,同比下降 4.55 个百分点;亏损额 117.47 亿元,同比下降 8.02%;

盈亏相抵后实现利润 304 亿元,增长 40.4%。销售利润率为 0.85%,同比提高 0.26

个百分点,但仍处于工业行业最低水平。

在行业效益整体好转的背后,存在着明显的企业效益分化现象。从 12 月的

情况看,纳入中国钢铁工业协会财务指标统计的 88 家企业集团,盈利企业 71 家,

盈利额为 63.92 亿元,同比下降 8.80%。其中盈利在 5 亿元以上的企业只有 3 家,

合计盈利额 38.27 亿元,占盈利额的 59.87%;其中盈利最多的重钢集团实现利

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润 11.21 亿元,占盈利额的 33.30%。亏损企业 17 家,亏损额 21.299 亿元,同

比增加 9.16%。其中亏损在 5 亿元以上的企业有 2 家,合计亏损额为 18.87 亿元,

占亏损额的 54.72%。

另外,行业内还存在企业融资难、融资成本高的困难。2014 年,纳入中国

钢铁工业协会财务指标统计的会员钢铁企业期间费用同比增长 5.62%,其中管理

费用同比下降 7.02%,财务费用同比增长 20.58%,销售费用同比增长 16.51%。

12 月末,会员钢铁企业存货占用资金同比下降 5.83%,其中产成品资金占用同比

增长 9.31%;企业银行借款同比增长 0.28%,其中短期借款同比增长 0.91%,长

期借款同比下降 1.43%;应收账款同比增长 16.06%,应付账款同比增长 5.97%。

G.固定资产投资下降,化解产能过剩矛盾初见成效。

2014 年,我国钢铁行业固定资产投资 6479 亿元,同比下降 3.8%。其中黑色

金属冶炼及压延业投资 4789 亿元,下降 5.9%;黑色金属矿采选业投资 1690 亿

元,增长 2.6%。从工序投资增长情况看,炼铁、炼钢和钢压延加工完成投资分

别下降 40.4%、10.5%和 4.8%。从新开工项目情况看,2014 年新开工项目 2037

个,同比减少 215 个。其中炼铁项目 169 个,减少 51 个;项目 287 个,减少 71

个;钢加工项目 1581 个,减少 93 个。

2014 年,纳入中国钢铁工业协会统计的会员钢铁企业累计完成投资 811.14

亿元,较去年同期降低 19.43%。

H.产业集中度有较大程度下降

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2014 年以来,钢铁行业的产业集中度表现出下降趋势。其中,粗钢产量前

10 名(20 名)企业的产业集中度下降趋势较为明显。12 月份,前 10 大钢铁企

业粗钢产量占全国总量份额约为 36.59%,与 2013 年 12 月的 42.36%相比,下降

了 5.77 个百分点;前 20 大钢铁企业产量所占的份额从 2013 年 12 月的 58.82%

跌落到目前的 52.24%——产业集中度下降了 6.58 个百分点。

②钢铁行业发展形势预测

整体看来,2015 年钢材供过于求的现状难以好转、出口将略有降低、钢材

价格仍将低位徘徊、钢厂盈利状况难言乐观,钢材市场将依然弱势运行。

A.产能过剩矛盾短期内很难化解

对国内钢铁行业而言,产能过剩是个大问题。但相比这个大问题本身而言,

更严峻的是钢铁企业的扩展行动和相互间的比拼生产还在继续,其中 2014 年新

开工项目就达 2037 个;在建产能大于计划关闭的产能,在建项目要陆续投产;

一个地区削减产能,别的地区借机大量生产、“弯道超车”现象却在滋生。如此

种种,造成了产能的严重过剩,消化过剩产能的工作十分艰巨,过剩矛盾短期内

很难化解。

B.钢铁需求难有大幅提升,但需求规模依然庞大。

目前来看,全球经济复苏仍艰难曲折,经济增速明显弱于预期,国内经济增

速换挡期和结构调整阵痛期叠加共振,下行压力持续存在。在此背景下,钢铁需

求难有大幅提升。但也应该看到,“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带

等国家重点战略将对钢材需求起到一定的拉动作用。不过从当前中央和地方公布

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的主要项目来看,投资主要还是集中在交通、水利和基础设施方面,尤其是机场、

铁路、高速公路、城市轨道交通等。这样的投资方向,固然会在一定程度上提振

国内市场的钢材需求,但也会在一定程度上改变钢材需求结构。

必须指出的是,虽然中国经济增速放缓,但因为对比基数的不断提高,其体

量规模依然巨大。同样道理,尽管中国钢材需求增幅由两位数回落至 2014 年的

1.65%,但其绝对数量依然惊人。

C.钢材出口有可能出现一定程度下降

2015 年,国家取消含硼钢出口退税将在一定程度上抑制低附加值钢材产品

出口,但与日、韩、德等发达国家相比,我国钢材具有价格优势,国内过剩产能

会积极寻求出口,预计 2015 年我国钢材出口总量仍将维持在较高水平。此外,

在国内钢铁行业通过出口来消化产能的道路上,日益增加的贸易摩擦和反倾销风

险也会一定程度上阻止钢材出口总量的增加。

三、评估过程

(一)可比公司的选择

本次评估的被评估单位为福建三安钢铁有限公司,福建三安钢铁有限公司

属于钢铁行业,其主要产品为线材、棒材,系普通钢材。根据同花顺中申万行业

分类, A 股普钢行业有 25 家上市公司,结合福建三安钢铁有限公司的资产规模、

业务结构、经营模式等情况,再剔除异常的公司,最后选取家同类上市公司作为

本次评估的可比公司。

同花顺申万行业分类中普钢行业 25 家 A 股上市公司如下:

序号 代码 名称 主营产品类型

1 600784.SH 鲁银投资 房地产、金属粉末制品、纺织

2 002075.SZ 沙钢股份 钢铁

3 600231.SH 凌钢股份 黑色金属冶炼及压延加工

4 600581.SH 八一钢铁 钢铁

5 000717.SZ 韶钢松山 钢铁产品、焦化产品

6 600126.SH 杭钢股份 棒材、线材、带钢、型材、轻轨

7 002110.SZ 三钢闽光 钢材

钢铁、矿石、煤炭、水泥、化肥、汽车、

8 000906.SZ 物产中拓 汽车维修及配件、汽车租赁、酒店业务、

仓储及物流、广告业

9 000959.SZ 首钢股份 冶金、煤炭

10 600569.SH 安阳钢铁 建材、型材、板材

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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

11 600782.SH 新钢股份 钢铁

黑色金属冶炼及压延加工、黑色金属矿

12 600282.SH 南钢股份

石采选、贸易

13 600010.SH 包钢股份 钢铁

14 601003.SH 柳钢股份 冶金

15 000761.SZ 本钢板材 钢板、钢坯

16 000932.SZ 华菱钢铁 钢铁钢材

17 600808.SH 马钢股份 板材、型材、线棒、车轮、特钢

18 600022.SH 山东钢铁 钢铁

19 000778.SZ 新兴铸管 钢材、铸管、贸易

20 000898.SZ 鞍钢股份 钢材产品

21 000825.SZ 太钢不锈 冶金钢铁、风水电气、超细粉

22 600005.SH 武钢股份 钢铁产品

钢铁产品、焦化产品、动力产品、物资

23 600307.SH 酒钢宏兴

贸易

24 000709.SZ 河北钢铁 钢铁行业、化工行业

25 600019.SH 宝钢股份 钢铁

从上表可以看中 25 家公司中鲁银投资的主营产品为房地产、金属粉末制品、

纺织,物产中拓的主营产品为钢材、铁合金、锰矿、焦炭及烟煤、镍矿、铁矿砂、

水泥、化肥、汽车、汽车维修及配件、汽车租赁、沥青、酒店业务、仓储及物流、

广告业,上述两家公司的主营产品与福建三安钢铁有限公司不具可比性,因此鲁

银投资和中拓物产的可比性较差,进行剔除。

进一步分析剩余 23 家可比公司的基本情况和主要指标如下:

归属于母

归属于母公

公司所有

营业总收入 司所有者的

总市值 实收资本 归属于母公 营业总收入 者的净利

去年年报] 净利润 去

代码 名称 20150331 (或股 司所有者权 今年一季合 润 今年

合并报表 年年报合并

亿元 本)亿元 益合计亿元 并报表亿元 一季合并

亿元 报表

报表

亿元

亿元

000709.SZ 河北钢铁 459.7857 106.1861 432.1463 219.5787 1.8973 982.5745 6.9717

000717.SZ 韶钢松山 136.2192 24.1952 25.0594 25.5960 -4.3096 194.9662 -13.8827

000761.SZ 本钢板材 196.6272 31.3600 154.6026 95.7189 0.7171 414.2209 2.3280

000778.SZ 新兴铸管 228.7997 36.4331 165.8406 131.6351 0.4610 607.9327 8.3520

000825.SZ 太钢不锈 318.4203 56.9625 250.0716 170.6372 0.1790 867.6644 4.4196

000898.SZ 鞍钢股份 457.2399 72.3500 482.3100 149.6100 0.1900 740.4600 9.2800

000932.SZ 华菱钢铁 139.0215 30.1565 100.5374 106.9432 -1.7001 556.7322 0.7463

000959.SZ 首钢股份 263.4116 52.8939 233.7650 51.3713 -3.1665 239.8525 0.6264

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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

002075.SZ 沙钢股份 268.5957 15.7627 23.8992 18.0549 0.0141 103.0807 0.3522

002110.SZ 三钢闽光 51.9728 5.3470 24.1752 34.0135 -1.7564 180.2232 0.3195

600005.SH 武钢股份 489.5483 100.9378 366.2158 175.5535 4.5910 993.7309 12.5744

600010.SH 包钢股份 947.5068 160.0518 189.5440 65.6949 0.0989 297.9189 2.0033

600019.SH 宝钢股份 1,172.7371 164.7103 1,162.6045 414.7316 15.4715 1,877.8901 57.9235

600022.SH 山东钢铁 253.5901 64.3630 114.2515 122.7237 -1.8997 518.6522 -13.9841

600126.SH 杭钢股份 56.3767 8.3894 32.4638 29.5567 -0.6112 144.4905 0.1073

600231.SH 凌钢股份 50.2501 8.0400 29.4138 23.2839 -1.5143 143.7296 -7.1258

600282.SH 南钢股份 193.7876 38.7575 86.4575 62.5654 0.7461 278.8548 2.9193

600307.SH 酒钢宏兴 288.1144 62.6336 160.5664 190.2074 -3.6640 957.5320 0.3913

600569.SH 安阳钢铁 97.6623 23.9368 71.2490 57.2618 -1.0343 268.5176 0.2853

600581.SH 八一钢铁 58.1735 7.6645 11.8445 24.0233 -4.2088 206.3634 -20.3466

600782.SH 新钢股份 100.8856 13.9345 79.2089 62.5266 -1.1791 323.7029 4.0643

600808.SH 马钢股份 340.3701 77.0068 226.2576 117.4768 -5.9542 598.2094 2.2062

601003.SH 柳钢股份 115.8383 25.6279 53.5668 65.8775 -3.4699 356.1858 1.6873

可比公司的简单介绍:

(1)河北钢铁

河北钢铁股份有限公司是一家主要经营对所投资企业资产进行运营管理;钢

材、钢坯、钒钛产品的公司.公司的主要产品包括棒材、线材、型材、热轧带钢、

热轧板、冷轧板、镀锌板、彩涂板、宽厚板、焊管、五氧化二钒、钒氮合金、钒

铁合金等系列.公司申请专利 93 项,开发新产品 50 余个,DC05 超深冲冷轧板、

薄基板厚锌层铝锌硅品种、欧标双涂双烘彩涂品种等多个品种填补国内空白,成

功替代进口.镀铝锌硅产品、700 兆帕级高强钢等数十个新品种填补河北省空白.

唐山分公司荣获首批"全国生态文化示范企业"称号,成为国家首批创建"资源节

约型、环境友好型企业"试点单位。

(2)韶钢松山

广东韶钢松山股份有限公司是一家以黑色金属冶炼及压延加工为主的企业.

公司经营范围:制造、加工、销售钢铁冶金产品、金属制品、焦炭、煤化工产品,

技术开发、转让、引进与咨询服务;经营本企业自产产品和技术的出口业务和本

企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务,但国家限定公司经

营或禁止进出口的商品及技术除外;进口废钢、废铜、废铝、废纸、废塑料(具体

按[2003]粤外经贸发登记字第 139 号文经营).普通货运。

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 74 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

(3)本钢

本钢板材股份有限公司是一家以钢铁冶炼及压延加工为主的企业.公司经营

范围:废旧物资(含有色金属)加工、购销,钢铁冶炼、压延加工、产品销售,特钢

型材、金属加工,货物及技术进出口(国家禁止的品种除外,限制的品种办理许可

证后方可经营),计器仪表、机电设备、钢材销售,工业新产品、新工艺、新技术

研究,高炉瓦斯灰及废油回收(危险品除外),危险化学品生产。

(4)新兴铸管

新兴铸管股份有限公司是一家以离心球墨铸铁管及配套管件和钢铁冶炼及

压延加工产品为主要产品的企业.公司以钢铁生产为基础,以铸管为主导,是我国

球墨铸铁管及管件最大生产基地.本公司经营范围:离心球墨铸铁管、灰铁排水

管、新型复合管材及配套管件、铸造及机械设备及相关产品、焦炭及其副产品粗

苯、焦油、农用化肥硫氨等、氧气制备及其副产品氩气、氮气的生产、销售;钢

铁冶炼及压延加工;钢铁、铸管生产过程的副产品及相关辅助材料的销售;与上述

业务相关的技术开发、技术服务、工程设计、工程建设承包(凭资质证书经营);

本公司富余水、电的转供;货物和技术的进出口(国家限定公司经营或禁止进出口

的商品和技术除外)。

(5)太钢不锈

山西太钢不锈钢股份有限公司是目前国内最大的不锈钢生产基地,也是国际

上重要的不锈钢生产厂家之一,是国内唯一的全流程不锈钢生产企业,产量和市

场占有率居全国第一.其主要产品为不锈钢材、普通钢材及普通钢坯等.2010 年

公司不锈钢产销量继续保持全球第一.公司生产的不锈钢产品曾获得"中国消费

品市场深受欢迎百佳产品"、"国家质量金奖"等荣誉.目前已形成了 100 万吨不锈

钢、70 万吨不锈钢材、其中 40 万吨不锈冷板的综合生产能力,进入国际不锈钢

十强行列。

(6)鞍钢股份

鞍钢股份有限公司是国内大型钢材生产企业,主要业务为生产及销售热轧产

品、冷轧产品、中厚板及其他钢铁产品.公司已经成为具有年产 1600 万吨钢,以

汽车板、家电板、集装箱板、造船板、管线钢、冷轧硅钢等为主导产品的精品板

材基地.2006 年公司开发的高强、超高强度船体结构、海洋工程结构用钢,通过

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 75 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

英国、挪威等 webtoon9 国船级社的权威认证,钢种从 10 个增加到 128 个,最大厚度规格

从原来的 40mm 增加到 100mm,产品达到国内领先、世界先进水平,鞍钢牌船板荣

获中国名牌产品称号.2010 年,公司通过了中国质量管理协会评审,获得第十届全

国质量奖。

(7)华菱钢铁

湖南华菱钢铁股份有限公司是由湖南华菱钢铁集团有限责任公司为主发起

人,联合长沙矿冶研究院等单位,经湖南省人民政府批准共同发起成立的股份有

限公司,1999 年 7 月在深交所上市。以冷、热轧超薄板、宽厚板、大小口径齐

全的无缝钢管、精品线材等特色产品作为发展重点,在钢铁行业前所未有的市场

变革中,华菱钢铁迅速崛起,跻身于中国十大钢铁企业,全球 20 大钢铁企业之

列。

(8)首钢股份

北京首钢股份有限公司是一家大型钢铁企业.其主要产品包括钢材、钢坯、

冷轧薄板、化工、建材和电子等.公司目前是我国上市公司中最大的钢铁联合企

业之一,拥有从焦化、烧结、炼铁、炼钢到轧材,前后工序能力配套的生产体系,

主体生产设备达到了国际同行业先进水平.公司产品广泛应用于现代制造业、建

筑、金属制品、家用电器等行业,通过了 ISO9001:2000 质量管理认证,主营产品

多次获得国家级、部级、市级优质产品奖,并以其稳定的性能、优良的质量广泛

应用于长江三峡、香港青马大桥、国家大剧院等国家重点工程,远销美国、日本、

瑞士、东南亚等十多个国家和地区.公司曾被美国《财富》杂志评选为中国上市

公司百强企业.

(9)沙钢股份

江苏沙钢股份有限公司主要从事黑色金属产品开发、冶炼、加工及销售,公

司主要产品包括弹簧钢、管坯钢、合结钢、优碳圆钢、轴承钢、钢坯、其他钢材

及铜产品。

公司控股股东为沙钢集团,拥有总资产 1460 多亿元、职工 4 万余名。

公司主要控股子公司淮钢特钢,拥有总资产 105 亿元,职工 7000 余名,其

中各类专业技术人员 3000 余名。

(10)三钢闽光

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 76 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

福建三钢闽光股份有限公司是福建省内唯一采用焦化和烧结-高炉-转炉-连铸-

全连轧长流程的钢铁生产企业,05 年粗钢产量在全国钢铁企业中排名第 35 位,是

目前福建省最大的钢铁生产基地,具备年产 300 万吨钢规模的综合生产能力.主

要从事钢铁系列产品的生产和销售.主导产品 HRB335、HRB400 螺纹钢筋被中国钢

铁工业协会授予“冶金产品实物质量金杯奖”,并被国家质量技术监督检验检疫

总局授予免检资格.

(11)武钢股份

武汉钢铁股份有限公司是由武汉钢铁集团公司控股的、国内第二大钢铁上市

公司.是一家主要经营钢铁生产、销售的公司,该公司拥有当今世界先进水平的炼

铁、炼钢、轧钢等完整的钢铁生产工艺流程,钢材产品共计 7 大类、500 多个品

种.主要产品有冷轧薄板、冷轧硅钢等,商品材总生产能力 1000 万吨,其中 80%为

市场俏销的各类板材.公司先后有 1OO 多项产品获全国、省、部优质产品证书,

硅钢产品获中国名牌、中国钢铁行业最具影响力品牌称号,重轨、板材获湖北省

名牌称号,39 项钢材产品获冶金行业"金杯奖",产品实物质量达国际先进水平产

量比为 64.07%.中国上市公司 5O 强和综合经济效益前 2O 名,沪深十大上市公司

之一.续八届获得全国设备管理先进单位,连续 5 年获计量设备体系 AAA 级认证,

并获得中国设备工程"金扳手奖"评选活动-卓越贡献奖。

(12)包钢股份

内蒙古包钢钢联股份有限公司是我国西部地区最大的钢铁类上市公司,主要

生产、销售黑色金属、钢铁制品及其压延加工产品.公司产品从用于建筑的线材

螺纹钢,到用于工业的冷、热轧薄板,从独特市场的铁路重轨到无缝管等品种高达

38 种,主导产品为热轧薄板、无缝管和重轨.

(13)宝钢股份

宝山钢铁股份有限公司是一家专注于钢铁业的公司,主要钢铁产品分为碳

钢、不锈钢和特殊钢三大类,是我国最大、最现代化的钢铁联合企业,在国际钢铁

市场上属于世界级钢铁联合企业.公司专业生产高技术含量、高附加值的钢铁产

品,公司采用国际先进的质量管理,主要产品均获得国际权威机构认可.在成为中

国市场主要钢材供应商的同时,产品出口日本、韩国、欧美四十多个国家和地区.

公司具有雄厚的研发实力,从事新技术、新产品、新工艺、新装备的开发研制,

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 77 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

为公司积聚了不竭的发展动力.《世界钢铁业指南》评定宝钢股份在世界钢铁行

业的综合竞争力为前三名,认为也是未来最具发展潜力的钢铁企业.

(14)山东钢铁

山东钢铁股份有限公司是一家主要从事钢铁冶炼、加工,钢材、水渣生产及

销售;煤气供应及自营进出口业务;钢铁冶炼技术咨询服务,铁矿石及类似矿石销

售的公司.2008 年公司获得"中国钢铁工业清洁生产环境友好企业"荣誉称号。

(15)杭钢钢铁

杭州钢铁股份有限公司是一家以钢铁、贸易流通、房地产为核心业务,环境

保护、酒店餐饮、科研设计、高等职业教育、黄金开采冶炼等产业协调发展的大

型企业集团.主要产品为棒材、线材、带钢、型材等.

目前已具备 400 万吨钢的年生产能力,产品包括热轧圆钢、热轧带钢、热轧

盘条、热轧型钢、热轧带肋钢筋等 5 大系列、2000 多个品种规格,优钢比达到

83%以上。其中,轻轨占全国产量的 25%左右,优碳合结中小型圆钢、HG5、焊管

钢带等 10 余个产品品种获国家冶金产品实物质量金杯奖;高强度冷镦钢和焊接

材料分别成功应用于“神舟”五号和六号宇宙飞船上;免退火 8.8 级紧固件用冷

镦钢,填补了国内空白,技术水平达到国际领先水平;履带板、HG20 金属带锯

背基料已完全替代进口;多个产品通过国际著名跨国公司和知名企业的认证;弹

簧钢盘条顺利通过全国冶金产品实物质量金杯奖复评,轻轨 55Q、合金结构钢盘

条荣获全国冶金产品卓越奖,CrMo 合金钢、A105 阀门钢获杭州市名牌产品称号。

(16)凌钢股份

凌源钢铁股份有限公司地处辽宁省凌源市,主营业务为生产、经营、开发冶

金产品(含副产品),目前经营的主要产品有热轧中宽带钢,螺纹钢,圆钢,焊接钢

管,被国务院列为 512 家重点支持企业,还是冶金系统首批通过 IS09002 体系认证

的钢铁企业.公司铁矿石 70%来源于公司所在的朝阳地区,只有 30%属于进口矿,

而集团自有矿山的铁精矿品位 70%,列全国第一位,尾矿品位 3.5%,是全国最低

的。

(17)南钢股份

南京钢铁股份有限公司是以宽中厚板钢(卷)为主要产品的钢铁生产企业,拥

有从焦化、烧结、炼铁、炼钢到轧钢完整的长流程生产系统.具有年产钢 550 万

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 78 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

吨、铁 600 万吨、材 450 万吨的综合生产能力.中厚板卷和中板一直是公司的主

导产品,其产量在 2007 年全国排名第二.国内市场占有率达 5.46%,其中桥梁板、

船板、管线钢等高端品种均列行业前茅.公司的高端客户、重点客户居于主导地

位.目前已与国内 20 多家大型制造企业建立了战略合作关系,战略用户和重点用

户达 80 余家,钢材产品直销率达到 70%.中石油、中石化、中海油等国内能源供

应、石油化工行业巨头是公司管线钢及石油储备油罐用钢材的战略客户,公司还

成为振华港机首推优质供货商.

(18)酒钢宏兴

甘肃酒钢集团宏兴钢铁股份有限公司是西北地区设备装备、经济效益较好的

钢铁企业.主营钢铁压延加工、金属制品的生产、批发零售.公司拥有炼铁、炼钢、

高速线材、中厚板材等先进的生产设施.主要装备为:1800m3、1000m3 炼铁高炉

各一座,年产生铁能力为 220 万吨;50 吨氧气顶底复吹转炉三座;四机四流方坯连

铸机三台;R7.5 米单机单流全弧型 8 点矫直板坯连铸机两台,每年可生产多品种

钢坯 220 万吨.公司产品用户遍及国内 28 个省、区,并远销韩、日、美等国家和

香港、台湾等地区.

(19)安阳钢铁

安阳钢铁股份有限公司是集炼焦、烧结、冶炼、轧材及科研开发为一体的特

大型钢铁联合企业,可生产中厚板、高速线材、中小型材等 30 多个品种、2000

多个规格的钢材产品以及炼焦化工产品.公司主要技术装备如 120 吨转炉-炉卷

轧机、100t 电炉、高速线材轧机、2.8m 中板轧机、260 轧机等具有国际或国内

先进水平.主要产品生产线均通过 ISO9002 质量体系认证,60%以上产品质量达到

国际先进水平.上市以来,公司被评为"上市公司 50 强",连续三年进入"中国纳税

百强企业".2007 年,公司以向控股股东安钢集团定向发行股份的方式,收购其暂

估价值为 31.5 亿元的钢铁主业资产.

(20)八一钢铁

新疆八一钢铁股份有限公司主要从事钢铁冶炼、轧制、加工及其延压产品的

生产和销售.产品有长材、板材及管材等品种,近 1610 个品种规格,同时,八钢还

有金属制品等钢铁延伸产品.产品主要在新疆及其西部省区销售,部分出口中亚

地区.

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 79 页 共 128 页

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(21)新钢股份

新余钢铁股份有限公司是中国冶金系统第一家先进技术型中外合资企业,主

要生产经营各类锰铁,生铁,矽铁,钢材;钢丝,钢绞线,铝包钢线,电线,电缆,CATV

有线电视传输线,OPGW 光纤复合电缆及延伸产品;化工产品、设备制造与销售;

并提供技术咨询和服务.主要产品为中厚板、线材(盘条)、棒材(螺纹).公司作为

国内著名的线缆制造企业之一,连续多年荣获全国外商投资双优企业、江西省"

优秀企业"等称号;产品也多次荣获"出口名优产品"、"江西省名牌产品"等称号。

(22)马钢股份

马鞍山钢铁股份有限公司被国家列为首批在境外上市的九家股份制规范化

试点企业之一.公司主营业务为钢铁产品的生产和销售,是中国最大钢铁生产和

销售商之一,生产过程主李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院要有炼铁、炼钢、轧钢等.本公司主要产品是钢材,大致

可分为板材、型钢、线棒、车轮四大类.

(23)柳钢股份

柳州钢铁股份有限公司主要从事烧结、炼铁、炼钢及其副产品的销售,钢材

轧制、加工及其副产品的销售;产品涵盖中板材、小型材、中型材等,产品有普碳

板、螺纹钢、槽钢、圆钢、角钢、造船板、锅炉板等 12 个大类 100 多个规格品

种,是广西唯一一家品种齐全的钢铁生产基地.在中国企业联合会 2011 年发布的

中国企业 500 强中排名第 98 位.

(二)价值比率及计算期间和权重的确定

(1)价值比率的确定

常用的价值比率一般有市盈率、市净率、市销率等。

由于钢铁行业目前处于产能过剩阶段,造成公司盈利能力大幅降低,上述

23 家可比公司 2015 年一季度合计净利润亏损 11.43 亿,平均净利润为负的 0.5

亿元,可见全行基本处于亏损阶段,盈利指标市盈率不适合使用。

一个公司的股价一般与公司的净资产,同时与公司的收入相关,2014 年的

销售收入对可比公司的相关数据进行统计分析,将净资产和收入按股本数折算出

每股的净资产和收入,其中本年销售收入按第一季度乘以 4,简单计算,详见下

表:

代码 名称 股价 每股净资产 上年每股销售收 一季度每股销售收入

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 80 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

入 *4

000709.SZ 河北钢铁 4.33 4.07 9.25 8.27

000717.SZ 韶钢松山 5.63 1.04 8.06 4.23

000761.SZ 本钢板材 6.27 4.93 13.21 12.21

000778.SZ 新兴铸管 6.28 4.55 16.69 14.45

000825.SZ 太钢不锈 5.59 4.39 15.23 11.98

000898.SZ 鞍钢股份 6.32 6.67 10.23 8.27

000932.SZ 华菱钢铁 4.61 3.33 18.46 14.19

000959.SZ 首钢股份 4.98 4.42 4.53 3.88

002075.SZ 沙钢股份 17.04 1.52 6.54 4.58

002110.SZ 三钢闽光 9.72 4.52 33.71 25.44

600005.SH 武钢股份 4.85 3.63 9.84 6.96

600010.SH 包钢股份 5.92 1.18 1.86 1.64

600019.SH 宝钢股份 7.12 7.06 11.40 10.07

600022.SH 山东钢铁 3.94 1.78 8.06 7.63

600126.SH 杭钢股份 6.72 3.87 17.22 14.09

600231.SH 凌钢股份 6.25 3.66 17.88 11.58

600282.SH 南钢股份 5.00 2.23 7.19 6.46

600307.SH 酒钢宏兴 4.60 2.56 15.29 12.15

600569.SH 安阳钢铁 4.08 2.98 11.22 9.57

600581.SH 八一钢铁 7.59 1.55 26.92 12.54

600782.SH 新钢股份 7.24 5.68 23.23 17.95

600808.SH 马钢股份 4.42 2.94 7.77 6.10

601003.SH 柳钢股份 4.52 2.09 13.90 10.28

通过上表进一步测算,各可比公司的市净率和市销率,本年的市销率按第一

季度的四倍计算,具体如下:

以上年收入计算的 以本年第一季度*4

代码 名称 市净率

市销率 计算市销率

000709.SZ 河北钢铁 1.06 0.47 0.52

000717.SZ 韶钢松山 5.44 0.70 1.33

000761.SZ 本钢板材 1.27 0.47 0.51

000778.SZ 新兴铸管 1.38 0.38 0.43

000825.SZ 太钢不锈 1.27 0.37 0.47

000898.SZ 鞍钢股份 0.95 0.62 0.76

000932.SZ 华菱钢铁 1.38 0.25 0.32

000959.SZ 首钢股份 1.13 1.10 1.28

002075.SZ 沙钢股份 11.24 2.61 3.72

002110.SZ 三钢闽光 2.15 0.29 0.38

600005.SH 武钢股份 1.34 0.49 0.70

600010.SH 包钢股份 5.00 3.18 3.61

600019.SH 宝钢股份 1.01 0.62 0.71

600022.SH 山东钢铁 2.22 0.49 0.52

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 81 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

600126.SH 杭钢股份 1.74 0.39 0.48

600231.SH 凌钢股份 1.71 0.35 0.54

600282.SH 南钢股份 2.24 0.69 0.77

600307.SH 酒钢宏兴 1.79 0.30 0.38

600569.SH 安阳钢铁 1.37 0.36 0.43

600581.SH 八一钢铁 4.91 0.28 0.61

600782.SH 新钢股份 1.27 0.31 0.40

600808.SH 马钢股份 1.50 0.57 0.72

601003.SH 柳钢股份 2.16 0.33 0.44

市净率分析:

从上表可以看出可比公司的市净率最低 0.95,最高 11.24,大部分在 1-3 之

间。

市销率分析:

以上年会计报表的收入计算,市销率最低为 0.25,最高为 3.18,大部分在

0.3-0.7 之间;

以本年第一季度的收入,全年收入按第一季度收入乘以 4 计算,则市销率最

低为 0.32,最高为 3.72,大部分在 0.3-0.8 之间。

(三)价值比率的计算

根据上述市净率和市销率的分析,发现沙钢股份市净率 11.24 明显大于同行

业公司的平均水平,较为异常,把沙钢股份进行剔除,剩余可比公司的市净率和

市销率情况如下:

以上年收入计算的 以本年第一季度*4 计算

代码 名称 市净率

市销率 市销率

000709.SZ 河北钢铁 1.06 0.47 0.52

000717.SZ 韶钢松山 5.44 0.70 1.33

000761.SZ 本钢板材 1.27 0.47 0.51

000778.SZ 新兴铸管 1.38 0.38 0.43

000825.SZ 太钢不锈 1.27 0.37 0.47

000898.SZ 鞍钢股份 0.95 0.62 0.76

000932.SZ 华菱钢铁 1.38 0.25 0.32

000959.SZ 首钢股份 1.13 1.10 1.28

002110.SZ 三钢闽光 2.15 0.29 0.38

600005.SH 武钢股份 1.34 0.49 0.70

600010.SH 包钢股份 5.00 3.18 3.61

600019.SH 宝钢股份 1.01 0.62 0.71

600022.SH 山东钢铁 2.22 0.49 0.52

600126.SH 杭钢股份 1.74 0.39 0.48

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 82 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

600231.SH 凌钢股份 1.71 0.35 0.54

600282.SH 南钢股份 2.24 0.69 0.77

600307.SH 酒钢宏兴 1.79 0.30 0.38

600569.SH 安阳钢铁 1.37 0.36 0.43

600581.SH 八一钢铁 4.91 0.28 0.61

600782.SH 新钢股份 1.27 0.31 0.40

600808.SH 马钢股份 1.50 0.57 0.72

601003.SH 柳钢股份 2.16 0.33 0.44

平均值 2.0136 0.5915 0.7417

福建三安钢铁有限公司报表数据如下:

2015 年 3 月 31 日合并资产负债表

项 目 2015 年 3 月 31 日

流动资产:

货币资金 393,663,284.16

以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产

应收票据 113,558,601.28

应收账款 1,556,888.55

预付款项 48,827,729.12

应收利息

应收股利

其他应收款 1,135,162.14

存货 506,057,503.09

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产

流动资产合计 1,064,799,168.34

非流动资产:

可供出售金融资产

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资

投资性房地产 7,549,697.93

固定资产 3,564,246,280.90

在建工程 128,878,224.01

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 184,024,989.42

开发支出

商誉

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 83 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

长期待摊费用 243,750.04

递延所得税资产 66,441,083.03

其他非流动资产 5,259,024.00

非流动资产合计 3,956,643,049.33

资产总计 5,021,442,217.67

项 目 2015 年 3 月 31 日

流动负债:

短期借款 770,000,000.00

以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融负债

应付票据 983,000,000.00

应付账款 1,001,629,976.94

预收款项 382,602,883.22

应付职工薪酬 36,927,320.13

应交税费 25,685,904.11

应付利息 1,484,230.13

应付股利 400,000,000.00

其他应付款 17,779,170.50

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 53,000,000.00

其他流动负债

流动负债合计 3,672,109,485.03

非流动负债:

长期借款

应付债券

长期应付款 52,000,000.00

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益

1,091,346.15

递延所得税负债

其他非流动负债 5,009,309.84

非流动负债合计 58,100,655.99

负债合计 3,730,210,141.02

实收资本 242,297,598.00

资本公积 866,821,202.67

减:库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积 54,795,130.02

未分配利润 52,295,426.31

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 84 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

归属于母公司股东权益合计 1,216,209,357.00

少数股东权益 75,022,719.65

所有者权益合计 1,291,232,076.65

负债和所有者权益总计 5,021,442,217.67

福建三安钢铁有限公司合并利润表

项 目 2015 年 1-3 月 2014 年度

一、营业收入

1,306,647,419.31 7,218,756,362.53

减:营业成本

1,277,618,456.54 6,863,174,220.36

营业税金及附加

3,316,787.78 18,935,391.39

销售费用

10,940,605.84 38,045,384.53

管理费用 117,254,292.45

29,025,238.56

财务费用

21,099,119.33 87,726,223.57

资产减值损失

665,681.49 1,036,095.79

加:公允价值变动收益(损失以“-”

号填列)

投资收益(损失以“-”号填列)

二、营业利润(损失以“-”号填列) -36,018,470.23 92,584,754.44

加:营业外收入

140,880.80 19,041,876.94

减:营业外支出

- 9,345,283.03

三、利润总额(损失以“-”号填列) -35,877,589.43 102,281,348.35

减:所得税费用 -8,903,518.51 24,263,039.27

四、净利润(损失以“-”号填列) -26,974,070.92 78,018,309.08

归属于母公司股东的净利润 -28,026,620.08 69,925,391.37

少数股东损益 1,052,549.16 8,092,917.71

根据上述福建三安钢铁有限公司经审计后的财务数据,得出福建三安钢铁有

限公司的相关指标如下:

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 85 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

单位:亿元、亿股

公司 归母净资产 上年销售收入 一季度收入*4 股本

三安 12.16 72.19 52.27 2.42

每股折算 5.02 29.79 21.57

根据前面确定可比公司的价值比率,计算福建三安钢铁有限公司估值。

项目 金额 比率 每股估值 股数 净资产评估值

三安每股净资产 5.02 2.0136 10.11 2.4230 24.49

三安上年每股收入 29.79 0.5915 17.62 2.4230 42.70

三安按一季度折算

21.57 0.7417 16.00 2.4230 38.76

2015 年每股收入

从上表可以看出市净率评估结果与市销率的评估结果差异较大,由于合并

报表的收入含有子公司的收入,各可比公司的子公司产品不同股权比例也不尽相

同,此外,由于近期钢铁价格不断下降,各可比公司可出现低价倾销的现象,因

此,市销率指标的可比性较差,取市净率指标作为评估结果,即净资产评估值为

24.49 亿元。

(四)流动性折扣比率

本次市场法评估选取的可比公司均为上市公司,而评估对象福建三安钢铁

有限公司为非上市公司,缺乏市场流通性,因此在上述估值结果的基础上需要再

扣除流动性折扣。根据我国新股发行价方式估算流动性折扣研究,并考虑评估对

象及基准日证券市场的状况,本次评估流动性折扣取金属、非金属的缺少流通折

扣率 36%。

(五)评估结果

福建三安钢铁有限公司股东全部权益市场法评估值为 24.49*(1-36%)

=15.67 亿元。

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 86 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

第六部分 评估结论及分析

一、两种评估方法评估结果比较分析

本公司本着独立、公正、科学、客观的原则,运用资产评估法定的程序和公

允的方法,采用了资产基础法(成本法)和市场法对福建三安钢铁有限公司的股

东全部权益价值进行了评估。

(一)资产基础法(成本法)的评估

1、资产基础法(成本法)的评估结果

福建三安钢铁有限公司经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的股东

全部权益价值(净资产)账面值为人民币 1,206,100,712.72 元,评估值为人民

币 1,348,799,579.42 元,增值 142,698,866.70 元,增值率 11.83%。资产评估

汇总表如下:

单位: 人民币万元

序号 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

1 流动资产 100,975.32 101,425.37 450.05 0.45

2 非流动资产 395,045.19 408,380.21 13,335.02 3.38

3 其中:可供出售金融资产净额 0.00 0.00 0.00

4 持有至到期投资净额 0.00 0.00 0.00

5 长期应收款净额 0.00 0.00 0.00

6 长期股权投资净额 9,000.00 10,247.72 1,247.72 13.86

7 投资性房地产净额 754.97 1,019.96 264.99 35.10

8 固定资产净额 348,383.45 349,046.17 662.72 0.19

9 在建工程净额 12,860.15 10,592.10 -2,268.05 -17.64

10 工程物质净额 0.00 0.00 0.00

11 固定资产清理 0.00 0.00 0.00

12 生产性生物资产净额 0.00 0.00 0.00

13 油气资产净额 0.00 0.00 0.00

14 无形资产净额 16,883.91 30,340.58 13,456.67 79.70

15 开发支出 0.00 0.00 0.00

16 商誉净额 0.00 0.00 0.00

17 长期待摊费用 24.38 24.38 0.00 0.00

18 递延所得税资产 6,612.43 6,583.40 -29.03 -0.44

19 其他非流动资产 525.90 525.90 0.00 0.00

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20 资产总计 496,020.51 509,805.58 13,785.07 2.78

21 流动负债 369,600.37 369,600.37 0.00 0.00

22 非流动负债 5,810.07 5,325.23 -484.84 -8.34

23 负债总计 375,410.44 374,925.60 -484.84 -0.13

24 股东权益(净资产) 120,610.07 134,879.96 14,269.89 11.83

评估结论详细情况见评估明细表。

2. 评估结果与账面值比较变动情况及原因:

2.1 应收账款评估增值 69,985.51 元,系按各应收账款可收回情况评估,以

及坏账准备评估为 0 等原因共同影响造成的;

2.2 其他应收款评估减值 79,993.13 元, 系费用性支出以及坏账准备评估为

0 等原因共同影响造成的;

2.3 存货评估增值 4,510,499.80 元,主要系原材料按基准日企业提供基准

日的市价评估、产成品按基准日前后企业提供同类产品的销售价格扣除相关税金

及附加、所得税等,同时根据产品的销售情况,扣除净利润折减率确定评估值造

成的;

2.4 长期股权投资评估增值 12,477,187.38 元,系投资福建三安钢铁废钢回

收有限公司、福建省三安环保资源有限公司,按母公司的评估基准日对子公司进

行企业价值评估,按子公司评估后的股东全部权益价值(净资产)乘以母公司持

有的股权比例后的价值作为长期股权投资的评估值,系评估值相对账面成本高造

成评估增值;

2.5 投资性房地产评估增值 2,649,897.07 元,系投资性房地产以成本计价和

账面价值不包含分摊的土地使用权价值造成的;

2.6 固定资产评估增值 6,627,122.96 元,房屋建筑物减值系将预估工程中

的设备安装部分调整至机器设备中评估、基建期至评估基准日期间预算人工、材

料、机械台班价格有较大变动。设备类增值主要系房屋建筑物中设备安装工程并

入设备评估,材料价格下降,人工费上涨,以及固定资产会计折旧年限与评估折

旧年限差异等原因共同影响产生;

2.7 在建工程评估减值 22,680,518.09 元,系期初投资成本较大;

2.8 无形资产评估增值 134,566,689.59 元,系土地原始取得成本相对较低,

而评估基准日期间土地价格有一定程度上涨;

2.9 递延所得税资产评减值 290,332.92 元,系坏账准备及其他非流动负债

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 88 页 共 128 页

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评估为零相应的递延所得税资产冲回造成;

2.10 其他非流动负债评估减值 4,848,328.53 元,系无需支付款项并保留相

对应税收评估造成的。

3.市场法的评估

经采用市场法评估,福建三安钢铁有限公司股东全部权益(净资产)账面值

为人民币 120,460.07 万元,评估值为人民币 156,700.00 万元,评估增值

36,239.93 万元,增值率 30.08%。

(二)评估结论的确定

资产基础法评估后净资产为 134,879.96 万元,市场法评估后股东全部股权

价值为 156,700.00 万元,市场法比资产基础法高 21,820.04 万元。差异产生原

因主要是两种评估方法考虑的角度不同,成本法是从企业现有账面资产的再取得

途径考虑的,市场法是通过与资本市场上可比公司进行对比分析的基础上,得出

的评估对象价值的一种方法,本次评估所选取的可比公司虽然在多个层面与可比

公司具有较强的可比性,但由于目标公司经营模式的特色性,使得其与可比公司

在销售模式、目标市场等方面仍然存在一定的差异,这些差异可能对评估结果造

成偏差。另外,随着宏观经济进入调整期及下游产业进入周期低谷,同时伴随繁

荣期投资过旺导致钢铁行业出现产能过剩、供求失衡、利润下降等等,形成较大

的行业风险,市场对该风险的反映,不能真实体现其价值水平。鉴于本次评估的

目的,选用资产基础法(成本法)评估结果更为合理。

考虑到本次评估目的是拟发行股份购买资产,由于市场法的结果受市场波动影响较大,

出于稳健的原则,故在本次评估中,选用资产基础法评估结果作为本次评估的评估结论,即

福建三安钢铁有限公司股东全部权益(净资产)账面值为人民币 1,206,100,712.72 元,

评估值为人民币 1,348,799,579.42 元,增值 142,698,866.70 元,增值率 11.83%。

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附件一:

福建省三安环保资源有限公司评估说明

第一部分 公司基本情况及简介

(一)公司基本情况

企业名称:福建省三安环保资源有限公司

住 所:安溪县湖头镇美溪村

法定代表人:洪荣勇

注册资本:壹亿圆整

经济性质:有限责任公司(外商投资企业投资)

经营范围:水渣和钢渣分选及其产品的加工、销售。 (依法须经批准的项目,

经相关部门批准后方可开展经营活动)

营业期限:2011 年 07 月 08 日

(二)历史情况简介、公司股东及持股比例情况

福建省三安环保资源有限公司于 2011 年 07 月注册成立,经福建省安溪县工

商行政管理局批准,领取 350524100043787 号企业法人营业执照,注册资本金壹

亿圆整。

截止 2015 年 3 月 31 日,股东出资额及出资比例为:

实缴出资

股东姓名或名称 实缴出资占注册资本比例(%)

(RMB 元)

福建三安钢铁有限公司 40,000,000.00 40

福建省三明钢铁厂劳动服务公司 20,000,000.00 20

三钢集团(龙海)矿微粉有限公司 15,000,000.00 15

厦门国道建材有限公司 25,000,000.00 25

第二部分 资产基础法(成本法)的评估技术说明

一、流动资产评估说明

单位:人民币元

编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

3-1 货币资金 34,676,166.88 34,676,166.88 - -

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3-2 交易性金融资产 - - -

3-3 应收票据 13,968,284.00 13,968,284.00 - -

3-4 应收账款 227,163.77 272,418.81 45,255.04 19.92

3-5 预付账款 454,000.00 454,000.00 - -

3-6 应收利息 - - -

3-7 应收股利(应收利润) - - -

3-8 其他应收款 - - - -

3-9 存货 5,681,251.59 5,741,718.25 60,466.66 1.06

3-10 一年内到期的非流动资产 - - -

3-11 其他流动资产 - - - -

3 流动资产合计 55,006,866.24 55,112,587.94 105,721.70 0.19

1.1 货币资金的评估说明

①现金账面值 34.00 元, 评估值 34.00 元。现金存放在出纳处。评估人员采

用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额,并同现金日记账、总账现金账户余

额核对,以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为:盘点日

库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=

评估基准日现金金额。

评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点,并根据盘点结果进

行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。

②银行存款账面值 34,676,132.88 元,共计 4 个账户,在核实银行对账单,

函证无误基础上以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审

定数为评估值,评估值为 34,676,132.88 元。

1.2 应收票据

应收票据,本次评估中评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符,核

对与评估明细表是否相符,查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面

利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性,核实结果账、

表、单金额相符。经核实应收票据真实,金额准确,无未计利息,经核实无误后

以会计师事务所审计确认后的账面值为评估值。

应收票据账面值为 13,968,284.00 元,经核实无误后,以评估基准日致同会

计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值,评估值为

13,968,284.00 元。

1.3 各种应收款项(包括应收账款、预付账hp驱动官网款)的评估说明

应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

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对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可能收

不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查

了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信

用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为

风险损失扣除后计算评估值;账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

①应收账款主要为货款等,账面值为 227,163.77 元,评估值为 272,418.81

元,评估增值 45,255.04 元,系坏账准备评估为 0 等原因相对抵造成的,其余款

项经核实无误后,以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的

审定数为评估值。

②预付账款主要为设备预付款等,账面值为 454,000.00 元,经核实无误后,

以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值,

评估值为 454,000.00 元。

1.4 存货的评估说明

存货主要为原材料、产成品、在库低值易耗品。在库低值易耗品经核实后以

致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的审定数为评估值;原材料由于周转

较快,基准日价格与历史成本价格变动不大,按账面值评估;产成品按基准日前

后企业提供同类产品的销售价格扣除相关税金及附加、所得税等,同时根据产品

的畅销程度,扣除净利润折减率确定评估值评估。

存货账面值为 5,681,251.59 元,评估值为 5,741,718.25 元,评估增值

60,466.66 元,主要系产成品按基准日前后企业提供同类产品的销售价格扣除相

关税金及附加、所得税等,同时根据产品的畅销程度,扣除净利润折减率确定评

估值造成的。

二、非流动资产的评估说明

(一)固定资产的评估说明

固定资产账面净额为 80,411,737.09 元,固定资产采用成本法评估,评估净

值为 83,520,109.80 元,增值 3,108,372.71 元,系房屋建筑类固定资产会计折

旧年限与评估折旧年限差异,基建期至评估基准日期间人工预算价格有较大幅度

上涨、主要材料价格变动。设备类固定资产重置价下降、材料价格、人工费上涨、

评估耐用年限和财务折旧年限的差异等原因共同影响产生。详见附后评估明细

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表。

单位:人民币元

科目名称 账面原值 账面净值 评估净值 增值额 增值率%

房屋建筑物类合计 44,261,917.07 38,985,838.51 45,099,285.80 6,113,447.29 15.68

固定资产—房屋建筑物 4,664,374.53 3,822,742.11 13,130,114.22 9,307,372.11 243.47

固定资产—构筑物及其

39,597,542.54 35,163,096.40 31,969,171.58 -3,193,924.82 -9.08

他辅助设施

固定资产—管道和沟槽

设备类合计 50,793,455.99 41,425,898.58 38,420,824.00 -3,005,074.58 -7.25

固定资产—机器设备 50,074,112.69 40,837,006.55 37,922,857.00 -2,914,149.55 -7.14

固定资产—车辆 520,512.82 451,833.97 403,920.00 -47,913.97 -10.60

固定资产—电子设备 198,830.48 137,058.06 94,047.00 -43,011.06 -31.38

固定资产—土地

固定资产合计 95,055,373.06 80,411,737.09 83,520,109.80 3,108,372.71 3.87

减:固定资产减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00

固定资产净额 95,055,373.06 80,411,737.09 83,520,109.80 3,108,372.71 3.87

1.房屋建筑物类的评估说明

1.1.1.1 概况

房屋建筑类固定资产账面原值总计 44,261,917.07 元,账面净值总计

38,985,838.51 元。

委估对象范围为福建省三安环保资源有限公司所属的位于安溪县湖头镇湖

剑公路旁厂区内建构筑物,主要包括 2007 年建的 1 条年产 30 万吨矿微粉生产线

及 2012 年、2013 年新建的年产 60 万吨立磨矿微粉及年产 50 万吨钢渣的热焖、

磁选等回收处理项目土建工程,厂区内主要建筑情况如下:

序 建成 建筑面积 备注

建筑物名称 结构

号 年月 (㎡)

外墙贴条砖,室内地面铺磁砖,

1 办公楼 钢混 3 层 2007 748.95 墙面、天棚刷白,铝合金窗、实

木门、胶合板门,层高约 3m。

2 地磅房 混合 1 层 2007 59.54 外墙贴条砖,室内地面铺磁砖,

墙面、天棚刷白,铝合金窗、层

3 门卫一层 混合 1 层 2007 30.96

高约 3m。

4 工人宿舍楼二层 混合 2 层 2007 220.5 普通粉刷

5 厕所一层 混合 1 层 2007 44.21 外贴条砖,地铺防滑砖

2 中控室一层 混合 1 层 2007 16 普通粉刷

6 水泵房一层 混合 1 层 2007 16.81 普通粉刷

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7 3 号磨机稀油站一层 混合 1 层 2009 18 彩板屋面

8 1.2 号磨机稀油站一层 混合 1 层 2007 52.8 轻型钢屋架,彩板屋面。砖墙

9 1.2 磨机控制室一层 混合 1 层 2007 37.12 普通粉刷

3 3 号磨机控制室一层 混合 1 层 2009 57.85 普通粉刷

10 高压配电室一层 混合 1 层 2007 外墙涂料,室内普通粉刷,铝合

11 变压器室一层 混合 1 层 2007 75.6 金窗

12 低压配电室一层 混合 1 层 2007

13 废铁仓库一层 混合 1 层 2007 117 斜屋顶,外墙涂料,室内普通粉

14 机修房一层 混合 1 层 2007 72 刷,铝合金窗,彩板屋面

15 五金仓库一层 混合 1 层 2007 63.6

16 化验室一层 混合 1 层 2007 99

17 湿渣库 钢结构 1 层 2009 1756.95 工字钢柱,檩条,彩板屋面,局

18 干渣库 钢结构 1 层 2007 1953 部 1.5 米砖墙,层高约 6m

19 干渣库 钢结构 1 层 2007 2096.85

层高约 5 米,开敞式,内置 1 台

20 三号磨机车间 钢结构 1 层 2009 341

磨机

层高约 6 米,开敞式,内置 2 台

21 一、二号磨机车间 钢混 1 层 2007 607.6

磨机

22 4 个粉库 砼 2007 直径 10m,容量 1000 立方米每个

23 加油站 框架 1996 133.32 普通粉刷

24 办公楼 钢混 3 层 2007 748.95 普通装修

钢结构主厂房(行车检修跨、大

块渣钢堆跺处理区、渣盘装卸

25 钢渣热焖工程 钢、钢混 2013 8500

跨、磁选处理区、热渣细碎装罐

区、成品堆放区)

矿渣卸料坑及输送、矿渣微粉粉

磨及输送、矿渣微粉储存及输送

26 60 万吨矿微粉工程 钢混 2012 年

(改造)散装、矿渣粉磨配电站、

压缩空气站等

厂区总图工程:厂区道路、挡墙、厂区环境绿化工程

房屋建(构)筑物主要为企业自建的厂房和辅助设施。

建筑结构形式:主要厂房采用钢结构,工字钢柱、钢吊车梁、钢屋架、钢檩

条。办公楼及配套的辅助动力设施用房为钢混结构,主要结构构件为钢筋混凝土

柱、钢筋混凝土柱基,现浇钢筋混凝土梁、柱、板。

地基基础:采用柱下独立基础或桩基础。

围护结构:采用轻集料混凝土空心砌块或当地砌体材料填充。

建筑装修:楼地面,一般采用素混凝土垫层, 细石混凝土或水泥砂浆面层、

少部分水磨石地面;门窗,一般门窗采用钢门、铝合金窗;装修饰面:混凝土空

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心砌块墙内墙面采用混合砂浆抹面,喷刷内墙涂料,外墙面采用水泥砂浆抹面、

贴砖或涂料,部分清水外墙;钢结构厂房墙为彩色涂层压型板;顶棚:钢结构厂

房屋面为彩色涂层压型板,混凝土楼面板顶棚采用混合砂浆抹面,喷刷内墙涂料。

新建建构筑物结构构件完好,建筑物未受明显腐蚀等,使用正常。部分 90

年代建筑经后期改造维护,目前尚能正常使用。

其主要房屋建筑物的详细情况详见评估明细表。

1.1.1.2 评估过程

(1)核对原始资料

根据产权持有者提供的清查评估明细表,查阅施工图纸、工程结算书等,了

解委估对象的结构、装修、设施配置及地点分布等基本情况;核实其分摊费用和

入账价值的合理性。

对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有者有关人员共同修

正,对项目不全或错误之处予以更正。

(2)现场调查

对建筑物的现场查看,按照《资产评估准则-不动产》的要求,遵循独立、

客观、科学的原则,根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、

面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风等设备情况,进行现场查

看核实,并结合现场情况了解建筑物结构的各部位完损状况、逐项做现场记录。

评估人员对委托评估的房地产作详细查看,除核实建筑物数量及内容是否与

申报情况一致外,主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

①结构:根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测,查看有无变形开裂,

有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否有风化

以及风化的严重程度。

②装饰:主要是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰全国两会的新

旧程度。

③设备:水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使

用要求。

④维护:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无损坏、

腐烂、开裂等现象。

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了解房屋的历年使用和维修情况,建筑物周边区域情况、工业聚集度、市政

及公用设施配套等。

(3) 市场调查

根据评估需要,评估人员通过网站等方式了解当地房地产市场发展情况,到

有关建设管理部门和委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询,取得当地的现

行各项费用取费费率标准和政府收费政策性文件等资料。搜集基准日近期当地建

设工程主要预算人工单价、材料预算价格及机械台班价格,类似工程造价指标等

资料。

(4)确定评估值

对取得的评估资料,进行综合分析,对各类建筑物、构筑物根据收集资料情

况,采用预决算调整法、类似工程造价指标调整法或造价指数调整法等方法分别

进行重置工程造价评估计算,然后加上合理的前期费用、管理费用、资本化利息

等构成重置价,并评定综合成新率,计算评估值。

1.1.1.3 取价依据

(1)《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008);《福建省建筑工

程消耗量定额》(FJYD-101-2005);《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》

(FJYD-201-2005) ; 《 福 建 省 安 装 工 程 消 耗 量 定 额 》 (FJYD-301-2012 ~

FJYD-312-2012);《福建省市政工程消耗量定额》 (FJYD-401~407-2005);《福

建省住房和城乡建设厅关于调整建设工程人工预算单价的通知》(闽建筑函

[2013]92 号)及福建省、泉州市建设工程造价管理部门发布的有关文件; 2015

年 3 月安溪县建设工程主要材料价格信息。

(2)委托方及被评估单位提供的有关产权资料、工程预算相关资料和其他

资料;

(3)我司掌握的有关资料及评估人员现场勘察所掌握的情况资料;

(4)我司掌握的类似建筑工程造价指标。

1.1.1.4 评估方法

根据《资产评估准则-不动产》和《房地产评估规范》,房屋建筑物的评估

方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种评估方法。市场法适用

于同类房地产交易实例较多的评估;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产

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评估;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进

行评估的情况下的房地产评估。

根据被评估单位提供的建筑物明细清单,委估对象主要为较特殊的专业性较

高的工业建筑及附属用房,周边类似可比交易案例较少,出租性收入不易确定,

故市场法、收益法难以使用,本次评估主要采用重置成本法进行评估。

所谓重置成本法是求取委估对象在评估基准日的重置价格或重建价格,扣

除折旧,以此估算委估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式

为:评估值=重置成本×综合成新率

重置成本=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售

税费+开发利润

其中:

(1)建筑安装工程费用

建筑安装工程费用包括建造房屋所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修

工程费等费用。其中:土建工程包括基础工程、一般土建工程、装饰工程等,安装

工程包括给排水工程、照明工程、采暖工程、消防工程等。依据被评估单位提供的

建安工程预(决)算资料和本公司所掌握的当地不同建、构筑物造价,按当地 2015

年 3 月建设工程主要人工、材料(综合)预算价格对工程预(决)算造价进行调整,

确定评估基准日的重置工程造价。

(2)前期及其他费用

主要包括以下几项:

①项目前期工程费:根据“福建省物价局、福建省发展计划委员会转发国家

计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”( 闽价〔2000〕房

字 422 号),以建安工程造价的一定比例取定;

②勘察费、设计费: 根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费

管理规定》的通知”(计价格(2002)10 号),以建安工程造价的一定比例取定;

③工程监理费:工程建设监理费=设计阶段+招标阶段+施工阶段,根据国

家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通

知(发改价格〔2007〕670 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定比例

取定;

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④工程造价咨询费:造价咨询费=工程施工图预算、结算或标底的编制+工

程施工图预算、结算或标底的审核,根据《福建省建设工程造价咨询服务收费标

准表》(闽价〔2002〕房 457 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定比

例取定;

⑤环境影响评价费: 根据“国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响

咨询收费有关问题的通知”(计价格[2002]125 号),以工程造价的一定比例取

定;

⑥工程保险费: 根据当地实际情况,以建安工程造价的一定比例取定;

⑦联合试运转费:以建安工程造价的一定比例取定。

(3)基础设施配套费:包括城市规划要求配套的道路、给排水(给水、雨

水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施;估价对象场外

基础设施建设费已涵括在土地取得价格中,场内的基础设施建设费主要为厂区道

路、挡墙、人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电等。

(4)建设单位管理费:建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至

办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、

办公费和差旅费等,根据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”

(财建[2002]394 号)结合工程的实际情况,按建安工程造价与前期费用之和的一

定比例计取。

(5)销售费用

销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出。本次评估对象为

企业自建自用厂房,故可不计取该项费用。

(6)资金成本

即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、

资金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安工程造价、前期费用及管理费

之和。

投资利率:R=(1+r)P/2-1,其中:

R——投资利率,

r——现行银行年贷款利率,

P——各建、构筑物的工期,

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资金成本=(建安费用+前期费用+管理费)* R

(7)销售税费

销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。本次评

估对象为企业自建自用的生产用房,可不计取该项费用。

(8)开发利润

开发利润:根据房屋属性,属于自建自用的工业建筑物及配套设施不取开发

利润。

(9)成新率的确定

确定建筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素,合理估算

各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

经分析,委估建筑物均能满足正常的生产需要,未发现明显的功能性及经济

性贬值因素,故本次评估仅计算实体性贬值。评估人员通过现场了解及现场查看,

对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物的

地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电

配套设施等进行查看记录,同时考虑所评物业的内在质量外观形态、购造年限及

平时维护保养和使用状况因素,参照房屋建筑物寿命使用年限分别采用年限法和

现场打分法确定成新率,然后采用简单加权平均法确定综合成新率。本次评估对

于房屋建筑物采用综合成新率法测算其成新率,对于单位价值小的采用年限法测

算其成新率。

①年限法

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

房屋建筑物使用年限

房屋分类 寿命年限 房屋分类 寿命年限

(年) (年)

1.钢结构 3.钢筋混凝土砖混结构

其中: 生产用房 50 其中: 生产用房 40

受腐蚀生产用房 30 受腐蚀生产用房 30

受强腐蚀生产用房 15 受强腐蚀生产用房 15

非生产用房 55 非生产用房 50

2.钢筋混凝土框架结构 4.砖木结构

其中: 生产用房 50 其中:生产用房 30

受腐蚀生产用房 35 非生产用房 40

受强腐蚀生产用房 15 5.简易结构 10

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非生产用房 60

构筑物: 按主要构件及用途确定

构筑物分类 耐用年限 构筑物分类 耐用年限 构筑物分类 耐用年限

1.管道 6.破碎场 20 11.挡墙

供水管道 16 7.砼电缆沟 20 干砌 15

供气管道 16 砖砌电缆沟 15 浆砌 20

2.露天库 20 8.砼通廊 30 12.围墙 15

3.露天框架 30 9.各类砼槽 30 砖砌 15

4.烟囱 30 10.道路 13.各类护栏 15

5.砼各类池 30 砼路面 10 14.设备基础 随设备使用年限

砖砌池 20 泥结路面 5 15.砼平台 20

16.水塔 30

②分值法

成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得分×装修

部分修正系数+设备部分合计得分×设备部分修正系数

框架结构 混合结构 砖木结构

结构类别

设备 设备 设备

结构 装修 结构 装修 结构 装修

修正系数 (水电) (水电) (水电)

部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分

楼层

单 层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05

二~三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1

四~六层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3

七层以上 0.8 0.1 0.1

③综合成新率=年限法成新率*权重+分值法成新率*权重

(10)评估净值=评估原值*综合成新率

1.1.1.4 评估案例----钢渣热焖工程土建部分

项目序号 项目名称 建成年月 账面原值 账面净值

房屋建筑物评估明细表

钢渣热焖项目 2013/12/27 536,000.00 497,809.94

第 20 项

构筑物及其他辅助设施

钢渣热焖项目 2013/12/27 11,964,000.00 11,111,565.00

评估明细表第 16 项

合计 12,500,000.00 11,609,374.94

概况:该钢结构主厂房(行车检修跨、大块渣钢堆跺处理区、渣盘装卸跨、

磁选处理区、热渣细碎装罐区、成品堆放区),基本柱距为 12m。设有大吨位桥

式起重机。主厂房柱子采用钢筋混凝土排架柱,吊车梁采用钢结构,屋架采用钢

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结构。外墙 90cm 以下设砖砌矮墙(单侧开敞),90cm 以上采用灰色压型墙板。

屋面为彩色压型钢板设阳光板采光、通风。地面采用 300mm 厚人工级配砂石垫层,

钢筋混凝土地面。主厂房柱基础采用钢筋混凝土独立基础。厂房内设焖坑。

(1)建安工程造价

依据其已送审的工程结算书工程量为基础,并结合投资预算及类似工程造

价进行调整,并按《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008);《福建省

建筑工程消耗量定额》(FJYD-101-2005);《福建省建筑装饰装修工程消耗量

定额》(FJYD-201-2005);《福建省安装工程消耗量定额》(FJYD-301-2012~

FJYD-312-2012);《福建省市政工程消耗量定额》 (FJYD-401~407-2005);《福

建省住房和城乡建设厅关于调整建设工程人工预算单价的通知》(闽建筑函

[2013]92 号)及福建省、泉州市建设工程造价管理部门发布的有关文件及 2015

年 3 月当地预算人工、材料、机械台班预算价格进行调整,调整后造价

15,596,250.95 元,明细如下:

项目名称 调整后造价 备注

钢机构主厂房及通廊 6,096,174.00 并入建筑物

主厂房土建工程 2,996,976.00 并入建筑物

小计 9,093,150.00

附属工程 6,503,100.95 并入构筑物

合计 15,596,250.95

(2)前期及其他费用

前期及其他费用:包括勘察费、设计费、监理费、质监费、招投标管理费、

工程标底管理费等,按建安工程造价的 6.5%计取;

(3)管理费用

施工期业主派驻工地人员所发生费用。按建安工程造价和前期及其他费用

之和的 1.5%计取;

(4)资金成本

根据委估对象的规模及项目特点,结合目前同类开发项目的正常开发建设

周期情况,调查确定该项目的开发周期为一年,投资利息率按基准日中国人民银

行公布的固定资产同期贷款利息率 5.35%计,计算公式如下:I=V1*[(1+r)1/ 2-1]

则: 利息率 I= [(1+r)N / 2 - 1]=[(1+5.35%)1/ 2 -1]=2.64%

资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用+管理费用)*利息率

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(5)利润

开发利润:根据房屋属性,属于自建自用的工业厂房不取开发利润。

(6)建筑物重置成本的确定

建筑物重置成本

=建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+利润

(7)综合成新率确定:

①直线折旧法

建筑物使用年限:该厂房建成于 2013 年 12 月的生产性钢结构厂房,其规

定耐用年限为 50 年,则剩余使用年限为 48.75 年,

建筑物成新率的确定:

尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)=97.5%;

②现场打分法

现场打分法是通过现场勘察、结合建筑物的实际使用情况,一般按不同结构

类型房屋根据其结构部分,装修部分、设备(水电)部份,现场打分得出的各数

乘以其修正系数后累加得出成新率。成新率的评分修正系数为

序号 分项 标准分 评定分 评定依据

1 基础 25 25 有足够承载能力,无沉降

承重构

结 25 25 结构完好,足够承载力

2 件

3 屋面 30 29 不渗漏,保温隔热层基本完好

4 地面 20 18 轻度磨损

5 小计 100 97 权重 85%

6 门窗 30 29 未发现变形,油漆完好

7 外墙 35 33 未发现变形,完好

8 内墙 35 33 未发现变形,完好

9 小计 100 95 权重 5%

10 设 水卫 40 38 上下水通畅,无锈蚀,无渗漏。

11 备 电照 60 58 装置完好、牢固,绝缘良好。

12 小计 100 96 权重 10%

合计 97×85%+95×5%+96×10%=96.8%

③成新率确定:

由于两种方法测算的成新率相差不大,故本次评估综合成新率以直线折旧法

和打分法算术平均值确定,则

综合成新率=(97.5%+96.8%)/2=97%(取整)

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构筑物根据现场查看情况取 95%

(8)评估净值=评估原值*综合成新率

调整后工程造

项目名称 前期费用 管理费用 利息 评估原值 成新率 评估净值

建筑物 9,093,150.00 591,054.75 242,809.59 433,779.38 10,360,793.71 97 10,049,969.90

构筑物 6,503,100.95 422,701.56 103,887.04 185,594.21 7,215,283.77 95 6,854,519.58

(9)预估负债情况

经与会计师、企业沟通,已对该预估工程进行计提相应负债,预估负债基

本符合实际情况,故不再计提。

价值变动原因分析:

评估增值:基建期至评估基准日期间人工、砂石等地材价格上涨,水泥、钢

材等价格下降导致整体造价水平下降导致减值;评估建筑物耐用年限比会计折旧

年限长,以上因素相互影响共同造成。

1.1.1.5 房屋建筑物类评估结果及增减值分析

经评估,列入本次评估的房屋建筑物类资产评估原值 49,805,130.17 元,评

估净值为 45,099,285.80 元,评估增值 6,113,447.29 元。

增值原因如下:

(1)会计折旧年限与评估折旧年限差异;

(2)基建期至评估基准日期间预算人工、材料、机械台班价格有较大变动;

(3)将预估工程中的设备安装部分调整至设备评估。

1.1.1.6 重要事项说明:

(1)本次评估未对结构进行检测,并假设房屋、构筑物按符合国家有关安

全标准及正常损耗为条件,委估对象在其经济寿命期内能正常使用进行评估;

(2)本次评估房屋建筑物已办理房屋所有权证的(除加油站、综合楼外其

余均未办理),评估涉及的建筑面积以被评估单位申报的房屋所有权证上记载面

积为评估依据,未进行实地测量。未办理房屋所有权证的其建筑面积以委托方申

报为依据。办证情况详见评估明细表,其实际权属及面积应以相关房屋主管部门

办证登记为准,若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整,本次评估未考虑

以上建筑办证费用及其对评估结果的影响。

(3)本次评估的房屋建筑物价值除注明外均不含土地使用权价值;

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2. 固定资产-设备评估说明

2.1.1.1 设备概况

2.1.1.1 设备概况

本次评估的资产为福建省三安环保资源有限公司申报的设备,主要包含 60

万吨矿微粉工程、钢渣热焖项目、磨机、球磨烘干炉系统、库底设备、环链提升

机等 64 项机器设备、2 辆车辆、37 项电子设备。经现场查看,设备运行平稳无

异常,设备的日常维护较好。

2.1.1.2 评估过程

2.1.1.2.1 核对原始资料

根据委托方提供的评估明细表,对设备进行了核对,对明细表填写不符合评

估要求之处与委托方有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以更正。

2.1.1.2.2 现场调查

2.1.1.2.2.1 根据资产评估准则的要求,遵循公正、客观、科学的的原则,

对照委托单位提供的机器设备评估明细表进行现场核对,并作记录;

2.1.1.2.2.2 听取有关人员对该公司设备情况的介绍;

2.1.1.2.3 确定评估值

通过市场询价和查阅设备报价手册,获得相关设备的现行购置价格,对存在

功能性贬值的设备,考虑相应的功能性贬值,同时考虑相关的辅助费用(安装费、

运杂费、资金成本、管理费、手续费等),构成设备的全新重置成本。并评定设

备的成新率,计算评估值。

2.1.2.4 评估方法

本次评估主要采用成本法。

(1)机器设备的评估

评估值=重置成本×综合成新率

重置成本的确定

需要安装的重置成本构成一般包括如下内容:设备购置价、运杂费、安装工

程费、前期费及其他费用、建设单位管理费和资金成本等;不需要安装的设备一

般只包括设备购置价和运杂费。

因此,设备的重置成本计算公式为:

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对于需要安装的设备:

其重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前期费及其他费用+建设单位

管理费+资金成本

对于不需要安装的一般设备:

其重置成本=设备购置价+运杂费

A 设备购置价的确定

通过向生产厂家询问评估基准日市场价格,或从有关报价资料上查找现行市

场价格以及参考同类公司最近购置设备的合同价格确定。

B 设备运杂费的确定

参考企业提供的委估设备购置合同及最新资产评估常用数据与参数手册确

定。

C 安装工程费的确定

参考企业的安装工程量资料及评估基准日当地的市场材料价格进行调整确

定。

D 前期费及其他费用的确定

前期费及其他费用的确定根据国家相关规定分别计算出各类费用。

E 建设单位管理费

建设单位管理费的确定根据根据国家相关规定计算出其费用。

F 资金成本的确定

资金成本根据项目合理建设工期,按照评估基准日贷款利率,以设备购置费、

运杂费、安装工程费、前期费及其他费用、建设单位管理费五项之和为基数定期

确定。以平均投入、单利计算。

G 增值税抵扣

根据财税[2008]170 号可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务

院令第 538 号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税

务总局令第 50 号)的有关规定,对于符合增值税抵扣条件的,按照设备购置价

计算出相应的增值税进行抵扣。

H 成新率的确定

对于机器设备,通过对设备使用状况的现场调查,查阅有关设备的运行状况、

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主要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作维护人员核实该设备的技

术状况,并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定,以及该设备的已使用年限

等因素,由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新率,其

计算公式为:

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

(2)电子设备的评估

对在用的电子设备采用成本法进行评估。

基本计算公式为:设备的评估值=重置成本×成新率

①电子设备的重置成本以现场市场价格(不含增值税)为基础确定重置成本,

还包括购置该设备应考虑的其他合理辅助费用(安装费、运杂费等)。

②办公电子设备的成新率首先是根据设备的经济使用年限、已使用年限确定

其理论成新率,以及通过对设备使用状况的现场调查,合理确定设备的物理性损

耗,同时通过向有关设备管理使用人员询问该设备的使用效能,综合确定其成新

率。

理论成新率即年限成新率的计算方法为:

年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%

(3)车辆的评估

设备的评估值=重置成本×成新率

重置成本的确定:

成本法是用现时条件下,重新购置一个全新状态下的被评估资产所需的全部

重置成本,乘以成新率,其乘积即作为评估值。车辆的重置成本由购置价、购置

附加税、其他费用(如验车上牌费、手续费)等三部分构成。

①购置价:参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格(不含增值税)确

定,对于部分已经停产的车辆,以同品牌性能相近的可替代车型的市场价格确定

其购置价,其他费用依据地方车辆管理部门的合同收费标准水平确定。(根据财

税〔2013〕37 号文规定,增值税一般纳税人若新购买摩托车、汽车、游艇,取

得的增值税专用发票的进项税额,可不再区分是否自用,均可抵扣进项税额。

②车辆购置税:根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置

税暂行条例》的有关规定:车辆购置税应纳税额=计税价格×10%,纳税人购买

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自用车辆的计税价格应不包括增值税税款。故:车辆购置税=购置价/(1+17%)×

10%

③成新率的确定:车辆的成新率以年限成新率、里程成新率并结合对车辆的

使用状况的现场调查,并综合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、

维修保养状况等因素综合确定其成新率。

年限成新率的计算方法为:

年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%

里程成新率的计算方法为:

里程成新率=(规定行驶里程-实际行驶里程)/规定行驶里程×100%

综合成新率根据孰低原则取值。

2.1.2.5 案例分析:

2.1.2.5.1.案例一:60 万吨矿微粉工程(机器设备评估明细表第 58 项)

(一)设备概况:

1. 矿微粉工程主要设备:

设备名称 :TRMS32.3 矿渣立磨

型 号:TRMS32.3

厂 家:中材(天津)粉体技术装备有限公司

申报数量:1 台

启用日期: 2012-6-30

矿微粉工程工艺流程:

矿渣经汽车运输至厂,由胶带板式给料机送至振动筛,筛分后物料经胶带

输送机送至矿渣磨内粉磨,矿渣粉磨系统采用规格为 TRMS32.3 辊式矿渣磨,磨盘

直径 3200 mm ,矿渣经过锁风阀喂入立磨,物料随磨盘的旋转从其中心向边缘运

动,同时受到磨辊挤压而粉磨.粉磨后矿渣粉在磨盘边缘处被从风环进入的热气

体带起, 粗粉回到磨盘再粉磨,合格细粉由废气带入袋收尘器收集后由空气输送

斜槽送至矿渣侧提升机入库。每个矿渣库底各设置二套散装头,能力 200t/h,

矿渣微粉散装后经汽车运输出厂,矿渣库顶及库下散装考虑收尘,含尘气体经袋

收尘器净化后排入大气。

TRMS32.3 矿渣立磨主要技术参数:

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入磨水分:≤15%

进料粒度:≤10mm(95%)

成品水分:≤1.0%

比表面积:420m2/kg

能力:45t/h

装机功率:1600KW

2.生产线其它设备

生产线其它设备有胶带板式给料机、振动筛、胶带输送机、收尘器、空气

输送斜槽、提升机、散装头等。

(二)重置成本的确定红冬蛇菰

矿渣立磨的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费及其他

费用、建设单位管理费、资金成本组成。

1.设备购置费

经向制造厂家中材(天津)粉体技术装备有限公司询价,确定 TRMS32.3 矿

渣立磨每套设备现价为 8987000 元(含增值税),生产线其它设备为 5959100 元,

则单条生产线设备购置费为 14946100 元。

2.运杂费的确定

评估人员参考企业提供的委估设备购置合同,确定运杂费为 0。

3.安装调试费的确定

评估人员参考最新资产评估常用数据与参数手册确定安装调试费率为 15%。

4.前期费及其他费用的确定

前期费及其他费用包括勘察设计费、工程监理费、工程造价咨询费、工程保

险费、环境影响评价费、项目前期工程费、联合试运转费等。取值如下:

①项目前期工程费:根据“福建省物价局、福建省发展计划委员会转发国家计委关

于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”( 闽价〔2000〕房字 422 号),

以建安工程造价的一定比例取定,本次取 0.3%;

②勘察费、设计费: 根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理

规定》的通知”(计价格(2002)10 号),以建安工程造价的一定比例取定,本次

取 3%;

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③工程监理费:工程建设监理费=设计阶段+招标阶段+施工阶段,根据国家发展

改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改

价格〔2007〕670 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,本次

取 1.5%;

④工程造价咨询费:造价咨询费=工程施工图预算、结算或标底的编制+工程施工

图预算、结算或标底的审核,根据《福建省建设工程造价咨询服务收费标准表》(闽

价〔2002〕房 457 号)及工程的实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,本次

取 1.0%;

⑤环境影响评价费: 根据“国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询

收费有关问题的通知”(计价格[2002]125 号),以工程造价的一定比例取定,本

次取 0.1%;

⑥工程保险费: 根据当地实际情况,以建安工程造价的一定比例取定,本次取

0.3%;

⑦联合试运转费:以建安工程造价的一定比例取定,本次取 0.3%;

前期及其他费用小计:以建安工程造价 6.5%,如下表,计算结果为:1117220.98 元。

5.建设单位管理费:

建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日

止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等,

根据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394 号)

结合工程的实际情况,按建安工程造价与前期费及其它费用之和的一定比例计

取,本次取 1.5%;如下表,计算结果为 274578.54 元。

前期费及其他费用计算表

序号 取费项目 取费基础 标准 计价金额(元)

一 建安造价合计 17,188,015.00

1 设备购置费 8987000 14946100.00

2 运杂费 设备购置费 0% 0

3 安装调试费 1+2 15% 2,241,915.00

二 前期费及其他费用 建安造价 6.50% 1,117,220.98

4 项目前期工程费 建安造价 0.30% 51,564.05

5 勘察设计费 建安造价 3.00% 515,640.45

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6 工程监理费 建安造价 1.50% 257,820.23

7 工程造价咨询费 建安造价 1.00% 171,880.15

8 工程保险费 建安造价 0.30% 51,564.05

9 环境影响评价费 建安造价 0.10% 17,188.02

10 联合试运转费 建安造价 0.30% 51,564.05

建安造价+前期费

三 建设单位管理费 1.50% 274,578.54

及其他费用

5.资金成本

根据该项目睥总体建设规模,合理的建设工期为 2 年,评估基准日同期贷款

利率为 5.75%,以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。

资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+建设单位管

理费)*贷款利率*合理工期*0.5

=(14946100+0+2241915+1117220.98+274578.54)*5.75%*2*0.5

=1068338.40 元

6.设备购置费中包含的增值税

设备购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17*17%

=14946100/1.17*17%

=2171655.56 元

7.重置成本的计算

单条生产线重置成本

=14946100+0+2241915+1117220.98+274578.54+1068338.40-2171655.56

=17476481.15 元

取整为 17476500 元。

(三)综合成新率的确定

1.理论成新率的确定

参考最新评估常用数据与参数手册,该类设备的经济寿命为 15 年,该设备

2012 年 6 月 30 日投入使用权,至基准日已使用 2 年 9 个月,尚可使用 12 年 3

个月。

理论成新率=(12*12+3)/(12*12+3+2*12+9)=82%(取整)。

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2.勘察调整值

评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍,查阅了设备日常维

护及保养的记录,并实地对设备进行了勘察,勘察内容及结果见下表:

设备部位 技术状态

结构 各个构件完好,无变形,转动部件运行良好,安全设施牢靠。

油路、管路 畅通,无滴露现象,润滑情况良好。

电器部分 无故障,正常运行

其它 各部螺丝紧固、设备无振动、异常声音,周围无杂物。

通过上述勘察与了解,评估人员认为该条生产线实际成新状况与理论成新率

相符,不做调整,确定勘察调整值为 82%。

3.综合成新率

综合成新率=理论成新率+勘察调整值=82%-0%=82%

(四)评估值的确定

评估值=重置成本×成新率=17476500*82%=14330730 元。

2.1.2.5.2.案例二:绘图仪(电子设备评估明细表第 2 项)

(一)设备概况:

设备名称 :绘图仪

型 号:HP510

厂 家:惠普

申报数量:1 台

主要功能:彩色打印

最大打印幅面:42 英寸(B0)

最大打印宽度:1067mm

最大分辨率:2400*1200dpi

彩色、黑白线条图打印速度:38 页/小时

内存:160MB

购买日期:2011-10-17

启用日期:2011-10-17

账面原值:20247.86 元

账面净值:10859.27 元

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(二)重置成本的确定

经网上询价,每台为 22800 元(含税),含设备运杂费,安装费用,因投资期

较短,不考虑资金成本,则重置成本不含税价为:22800/1.17=19487.18

经判断重置成本取整为:19500 元。

(三)成新率的确定

年限成新率:参考最新资产评估常用数据与参数手册,绘图仪的经济使用年

限为 8 年,该设备 2011 年 10 月 17 日使用,至评估基准日已使用 3 年 5 个月,

尚可使用 4 年 7 个月,则年限成新率为(4*12+7)/(3*12+5+4*12+7)=57.3%。

通过评估人员现场观察,该绘图仪外观良好,设备使用及维护保养良好,评

估人员认为该绘图仪实际成新率与理论成新率基本一致,则以理论成新率作为该

绘图仪的综合成新率,由此确定该绘图仪的综合成新率为 57%。

(四)评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

=19500*57%=11115 元。

2.1.2.5.3.案例三:轮式装载机 ZL50C (车辆评估明细表第 1 项)

(一)设备概况:

车辆类型:轮式装载机

车辆型号: ZL50C

申报数量:1 辆

整机工作重量(kg):16500

标准斗容(m3):3.0

额定载重量(kg):5000

最大挖掘力(KN):167

最大牵引力(KN):160

额定功率 KW(HP):162

购置日期:2013-12-30

启用日期: 2013-12-30

账面原值:276923.08 元

账面净值:240384.58 元

(二)重置成本的确定

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(1)购置价(含税):根据网络报价轮式装载 ZL50C 的基准日市场销售价

格为 280000 元(含增值税);

(2)重置价

重置价=280000/1.17=239316.23(元)

取整为 239300 元。

(三)综合成新率的确定:

年限成新率:参考最新资产评估常用数据与参数手册,轮式装载机的经济使

用年限为 10 年,该设备 2013 年 12 月 30 日使用,至评估基准日已使用 1 年 3 个

月,尚可使用 8 年 9 个月,则年限成新率为(8*12+9)/(8*12+9+1*12+3)=87.5%。

通过评估人员现场观察,该轮式装载机观良好,使用及维护保养良好,能正

常行驶,未发现异常情况,评估人员认为该轮式装载机实际成新率与理论成新率

基本一致,则以理论成新率作为该轮式装载机的综合成新率,由此确定该轮式装

载机的综合成新率为 88%。

(四)评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

=239300*88%=210584 元。

2.1.1.6 评估结果

经评估,列入本次评估的设备评估值为人民币 38,420,824.00 元。

(二)在建工程的评估

在建工程账面值 276,747.43 元,了解在建工程概况,收集有关合同、协议,

并按照结构进行分类统计,说明位置、结构、面积等;查阅与收集总平面布置图、

施工图等建筑图纸、概预算书、规划许可证、建设许可证、企业说明等资料,经

核实后以评估基准日会计师事务所的审计报告的审定数为评估值,评估值为

276,747.43 元。

(三)无形资产的评估

纳入本次评估范围的无形资产土地使用权账面价值 15,185,922.91 元,共 3

宗,面积合计 70,001.00 平方米,为位于安溪县湖头镇福建省三安环保资源有限

公司用地。

(1)委估对象概况

1.土地登记状况

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待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、用途、面积、土地登记证书号等土

地登记状况详见下表。

待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、土地等级、用途、面积、四至、土

地登记证书号等土地登记状况详见下表。

土地登记状况一览表

宗 估价 四至

使用

地 期日 other土地面积(平

宗地名称 宗地位置 权类 终止日期 土地证书号

编 实际 方米) 东 南 西 北

号 用途

湖头镇湖 三安钢铁 围墙邻湖剑 安溪县国用(2011)

1 宗地一 工业 出让 2054/5/30 18,514.00 西溪 杂草地

三村 厂 公路 第 0025215 号

湖头镇湖 厂区 湖剑公路 厂区 厂区 安溪县国用(2011)

2 宗地二 工业 出让 2051 年 6 月 25,867.00

三村 第 0025216 号

湖头镇湖 溪 湖剑公路 安溪县国用(2011)

3 宗地三 工业 出让 2051 年 6 月 25,620.00 民房 民房

三村 第 0025214 号

合计 70,001.00

2.土地权利状况

委估对象的土地所有权属于国家所有,土地使用权由福建省三安环保资源有

限公司以出让方式取得,待估宗地来源合法、产权清楚。

3.土地利用状况

委估对象为福建省三安环保资源有限公司厂区及生活配套设施用地。详见建

筑物说明。

4.区域概况

福建省三安环保资源有限公司位于泉州安溪县湖头镇,厂区东边居泉州市

80km,距安溪县城 30km,省道 205 公路穿过厂区,与泉州市、安溪县城及厦门

联结,国家铁路漳(平)泉(州)线穿过厂区西侧,已建安溪至厦门高速公路,

交通运输条件便利发达。

(2)评估过程

1.核对原始资料

根据产权持有者提供的清查评估明细表,查阅土地权属资料,了解评估对象

土地基本情况;核实其入账价值。

对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有者有关人员共同修

正,对项目不全或错误之处予以更正。

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2.现场查看

按照《资产评估准则-不动产》的要求,遵循独立、客观、科学的原则,根

据委托单位提供的无形资产土地使用权清查评估明细表所列项目的项数、面积

等,搜集权属资料、宗地图,核对土地四至及使用情况,了解周边区域情况、工

业聚集度、市政及公用设施配套等。

3.市场调查

根据评估需要,评估人员通过网站等方式了解当地土地市场发展情况,到有

关土地管理部门进行调查咨询,搜集当地类似土地交易信息、相关政策,取得当

地的现行各项费用取费费率标准和政府收费政策性文件等资料。

4.评估说明及评估明细表提出阶段:

对取得的评估资料,进行综合分析,选用适当方法对各宗土地计算,复核评

估工作底稿,编写资产评估说明及评估明细表。

(3)评估依据及取价资料

3.1《中华人民共和国土地管理法》;

A.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

B.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

D. 本次评估中涉及的国家及地方其他相关法律、法规;

E.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014) ;

F.《国有土地使用证》;

G.《安溪县人民政府关于实施 2011 年城镇土地基准地价通告》(安政地

[2014]43 号)、《安溪县 2011 年基准地价修编成果应用方案》;

H.《泉州市人民政府关于调整全市征地补偿标准的通知》(泉政文〔2012〕

316 号)及安溪县当地现行征地补偿标准;

I.土地使用权清查评估明细表;

J.其他相关资料。

(4)评估方法

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场

比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法

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的选择应按照地价评估的《技术规程》,根据当地地产市场发育情况并结合委估

对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。委估宗地为工业用地,根

据委估土地的有关资料和评估目的,本次评估宜采用基准地价系数修正法及成本

逼近法进行评估。

所谓基准地价系数修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照物,对

其期日因素、区域因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待估地块公平市场

价值的一种估价方法。

基本公式为:

P=P1b×(1+∑Ki)×Kj+D;

式中:P—待估宗地价格;

P1b—某用途、某级别(均质区域)的基准地价;

∑Ki—宗地修正系数;

Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数;

D—开发程度修正;

所谓成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上

一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

基本公式:土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润

+土地增值收益)*地价修正

(5)评估案例---明细表序号 3(面积:25,620.00 平方米,用途:工业用地,

开发程度设定为红线外“三通”内平整)计算过程为例:

①基准地价系数修正法:

A.工业用地基准地价的确定及内涵

根据《安溪县人民政府关于实施 2011 年城镇土地基准地价通告》(安政地

[2014]43 号,2014 年 5 月 23 日颁布实施)规定,委估宗地属于湖头镇工业用地

I级区,基准地价为 240 元/平方米,乡镇基准地价的基本内涵为红线外“三通”

(通路、通上水、通电)红线内“一平”(土地平整),容积率 1.0,法定最高

出让年限条件下的完整土地使用权的平均价格(评估基准日 2011 年1 月1 日)。

B.开发程度修正

待估宗地开发程度达到了外“三通一平”(通路、通水、通电及土地平整),

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与基准地价设定的开发程度一致,不需进行修正;

C.估价期日修正

本次评估采用的基准地价评估基准日为 2011 年 1 月 1 日,至本次评估基准

日 2015 年 3 月 31 日已 4.25 年,经调查该区域工业用地价格略有上涨,按年递

增 2%计算,本次估价期日系数取=(1+2%)^4.25=1.0878;

D.容积率修正

委估宗地的容积率小于 1.00,由于工业用地容积率对地价影响较小,修正

系数取 1.0;

E.土地使用年期修正

待估宗地的终止日期至 2051 年 6 月止,剩余使用年限为 36.17 年,与基准

地价法定最高使用年限 50 年不一致,土地使用年期需进行修正,修正系数为:

宗地期修正系数=[1-1/(1+6%)36.17]/ [1-1/(1+6%)50]= 0.9289 ;

F.工业用地宗地地价影响因素说明表和修正系数表如下:

工业用地宗地地价修正系数值说明表

影响因素 优 较优 一般 较劣 劣

>15m 主干 >12-15m 主干

道路类型 >10-12m 主干道 >8-10m 主干道 <8m 支路

道 道

对外交通

交通 高 较高 一般 较低 低

便捷度

条件

与主次干

内部交通 能与主次干道 仅与主次干道相 与主干道通达有 与次干道通

道通达性

便捷度 相通 通 困难 达有困难

供水保证 保证 保证率 97%— 保证率 95%—

保证率 90%—95% 保证率<90%

率 率>99% 99% 97%

供电保证 保证率达

保证率 97-99% 保证率 95-97% 保证率 90-95% 保证率<90%

率 99%以上

基础

通讯保证 保证率达

设施 保证率 97-99% 保证率 95-97% 保证率 90-95% 保证率<90%

率 99%以上

状况

排水设施能基本

排水设施 排水设施较完 排水设施尚不能

满足排水的需 排水不通畅,

排水状况 完善,排水 善,排水较通 满足排水的需要,

要,排水状况一 排水状况差

通畅 畅 排水状况较差

周边环境 周边环境条件

周边环境条件一 周边环境条件较 周边环境条

环境 环境质量 条件优,对 较优,对工业

般,对工业布局 差,对工业布局有 件差,对工业

条件 优劣度 工业布局 布局基本无影

有一定的影响 影响较大 布局影响大

无影响 响

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未来土地 未来土地利用

未来土地利用以 未来土地利用以 未来土地利

城市 规划用途 利用以工 以工业、市政

市政公用设施、 住宅、商业用地为 用以其它用

规划 影响度 业用地为 公用设施用地

住宅用地为主 主 地为主

主 为主

产业 产业集聚 工业用地 工业用地基本 工业用地不连成 工业用地相对独 工业用地独

集聚 规模 连片 连片 片,距离较近 立,距离较远 立

地基承载 对土地利用有影 对土地利用

条件好 条件较好 一般

力 响 有严重影响

面积适中, 面积较适中, 面积过大、过

对土地利用略有 对土地利用影响

宗地面积 对土地利 对土地利用较 小,对土地利

影响 较大

用有利 有利 用影响大

宗地

地势平坦, 有一定坡度, 有坡度,但对工

条件 地形(坡 坡度较大,对工程 基本不能满

完全满足 较好满足工程 程基本无负面影

度) 有一定影响 足工程要求

工程要求 要求 响

很不规则,对

较不规则,但对 不规则,对土地利 李溪芮,三钢福建省光:预定发行股票购买资产的福建省三安钢铁有限公司股东的一切权益价值,星学院

宗地形状 矩形 近似矩形 土地利用影

土地利用无影响 用有一定影响

响较大

工业用地宗地地价修正系数表

优 劣 程 度

影响因素

权重 优 较优 一般 较劣 劣

道路类型 0.12 2.400 1.200 0.000 -1.20 -2.400

交通条件 对外交通便捷度 0.08 1.600 0.800 0.000 -0.80 -1.600

内部交通便捷度 0.08 1.600 0.800 0.000 -0.80 -1.600

供水保证率 0.06 1.200 0.600 0.000 -0.60 -1.200

基础设施 供电保证率 0.06 1.200 0.600 0.000 -0.60 -1.200

状况 通讯保证率 0.06 1.200 0.600 0.000 -0.60 -1.200

排水状况 0.06 1.200 0.600 0.000 -0.60 -1.200

环境条件 环境质量优劣度 0.1 2.000 1.000 0.000 -1.00 -2.000

城市规划 规划用途影响度 0.09 1.800 0.900 0.000 -0.90 -1.800

产业集聚 产业集聚规模 0.10 2.000 1.000 0.000 -1.00 -2.000

地基承载力 0.045 0.900 0.450 0.000 -0.45 -0.900

宗地面积 0.045 0.900 0.450 0.000 -0.45 -0.900

宗地条件

地形(坡度) 0.05 1.000 0.500 0.000 -0.50 -1.000

宗地形状 0.05 1.000 0.500 0.000 -0.50 -1.000

委估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

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宗地地价修正

影 响 因 素 影响因素说明 优劣程度 修正系数

系数之和

道路类型 >12-15m 主干道 较优 1.200

交通便捷程

对外交通便捷度 较高 较优 0.800

内部交通便捷度 能与主次干道相通 较优 0.800

供水保证率 保证率 97%—99% 较优 0.600

供电保证率 保证率 97-99% 较优 0.600

基础设施完 通讯保证率 保证率 97-99% 较优 0.600

备度 排水设施能基本满

足排水的需要,排水 一般 0.000

排水状况 状况一般

周边环境条件一般,对工

环境条件 一般 0.000 8.850

环境质量优劣度 业布局有一定的影响

未来土地利用以工业、市

城市规划 较优 0.900

规划用途影响度 政公用设施用地为主

产业集聚 产业集聚规模 工业用地基本连片 较优 1.000

地基承载力 条件较好 较优 0.450

面积适中,对土地利

优 0.900

宗地面积 用有利

宗地条件

有一定坡度,较好满

较优 0.500

地形(坡度) 足工程要求

宗地形状 近似矩形 较优 0.500

G.宗地 1 单价= 240× 1.0878 ×1.0× 0.9289 ×(1+8.85%)

= 263.97 元/平方米 ;

②采用成本逼近法:

A.土地取得费:

土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查估

价对象所处区域的土地取得费用,目前获得类似估价对象土地,需支付的费用主

要有土地补偿费、安置补助费及青苗、地上附着物补偿费。调查待估宗地周边邻

近的土地利用情况,视待估宗地在征用前为 70%耕地 30%园地。根据《泉州市人

民政府关于调整全市征地补偿标准的通知》(泉政文〔2012〕316 号)及安溪县当

地现行征地补偿标准, 确定该土地征地补偿、安置补助费、青苗补偿及地上附着

物补偿费为耕地 36400 元/亩,园地 18200 元/亩。

则土地取得费=36400×70%+18200×30%=30940 元/亩,合 46.41 元/平方米;

B.土地开发费:

根据委托方提供的资料和评估人员的实地勘察,结合《福建省人民政府关于

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印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》(闽政[2002]53 号)和

《福建省建筑工程造价综合预算定额》,对评估宗地区域基础设施配套情况的调

查和土地开发成本的测算,土地开发程度达到红线外“三通”宗地红线内场地平

整的开发成本为 60 元/平方米(折合为 4 万元/亩);

C.税费:

有关税费指农业用地转为建设用地时,政府依照法律、法规规定收取的各项

税费,主要有:

a.耕地占用税

根据“建省人民政府关于印发《福建省耕地占用税实施办法》的通知(闽政

〔2008〕17 号)和中华人民共和国财政部、国家税务总局《耕地占用税暂行条

例实施细则》(第 49 号令)”,安溪县税额为每平方米 35.00 元;

b.耕地开垦费

根据《关于福建省耕地开垦费征收和使用规定》(闽政(2000)文 98 号)

,耕地开垦费按 12 元/平方米计取;

相关税费合计为=35.00+12=47.00 元/平方米

D.投资利息:根据待估宗地的规模及项目用地特点,开发同类地块正常建设

周期需要一年,假设征地费用及随之缴纳的税费为均匀投入,投资利息按估价期

日中国人民银行公布的一年期贷款利 5.35%计算。土地取得费及税费均为一次性

投入,土地开发费为分期投入,这里按平均投入计算,则

投资利息=(土地取得费+相关税费)×[(1+5.35%) 1-1]+土地开发费×[(

1+5.35%)1.0/2-1]

=(46.41+47.00)×[(1+5.35%)1-1]+60×[(1+5.35%)1.0/2-1]

= 6.58 元/平方米

E.投资利润:投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入并

发挥作用,因此投资利润应与同行业投资回报相一致,工业用地的土地开发投资

回报综合考虑土地开发与同行业投资利润率与投资收益实际情况,取 10%作为本

次土地评估投资利润率,则:

投资利润:(土地取得费+税费+土地开发费)×利润率

=(46.41+47.00 +60)×10%= 15.34 元/平米

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 120 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

F.土地成本费用=46.41+47.00 +60+ 6.58+ 15.34=175.33 元/平方米;

G.土地增值收益:土地增值收益是国家土地所有权在经济上的具体体现。土

地增值按该区域土地因改变用途,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增

加额,土地增值收益按成本价格(土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利

息、投资利润五项之和)的 40%计取,则:

土地增值收益=(46.41+47.00 +60+ 6.58+ 15.34)×40%= 70.13 元/平方米。

H.无限年期土地成本费用合计:

46.41+47.00 +60+ 6.58+ 15.34+ 70.13=245.47 元/平米。

I.地价修正

a.剩余使用年限土地价格

估价对象宗地终止日期至 2051 年 6 月,截止评估基准日尚剩 36.17 年,则

36.17 年期土地价格×[1-1/(1+6%)36.17]=0.878。

b.区域个别因素修正

参 照 基 准 地 价 系 数 修 正 法 取 1.0885 , 修 正 后 地 价 =245.47 × 0.878 ×

1.0885=234.59 元/平方米

③地价的确定

A.地价的确定方法

根据地价评估技术规程及委价对象的具体情况,委估宗地分别采用了基准地

价系数修正法和成本逼近法进行测算,基准地价系政府公布的基准价、指导价,

成本逼近法主要从当前土地征地成本方面反映地价,两种方法从不同角度反映了

土地使用权的价格。两种评估方法测算的土地使用权价格相差不大,因此对于采

用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”计算结果进行简单算术平均作为最

终土地评估价格,即该宗地土地使用权估价结果=( 263.97+234.59)÷2=249.28

元/平方米(折合 16.62 万元/亩);

B.估价结果

估价对象土地面积 25,620.00 平方米,已办理国有土地使用权证,则土地总

价=25,620.00 ×249.28*1.03= 6,578,200.00 元(取整)

(6)无形资产土地使用权估价结果

列入评估得土地使用权账面价值 15,185,922.91 元,评估值 17,904,500.a3纸张大小00

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 121 页 共 128 页

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元,评估增值 2,718,577.09 元。详见评估汇总表

增值原因:土地取得时间较早,原始取得成本较低,至评估基准日期间土

地价格有一定程度上涨。

(7)特别事项说明:

①本次评估范围系以委托方申报为依据;

②列入本次评估的土地使用权面积以委托方申报数及提供的国有土地证上

记载数据为评估依据,若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整。

(四)递延所得税的评估

递延所得税资产账面值为 316,755.49 元,评估人员了解了递延所得税资产

发生的原因,查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定,核实了评估基准日确

认递延所得税资产的记账凭证,评估值为 305,441.73 元,评估减值 11,313.76

元,系坏账准备为零相应的递延所得税资产冲回造成,其余款项经核实无误后以

评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值。

三、负债的评估说明

纳入本次评估的负债项目包括:应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交

税费、其他应付款。各项负债在核实的基础上以核实确认后的账面值作为评估值。

适当考虑是否存在不需支付的金额;金额较大的已发函询证,并以回函确认数为

评估值。本次评估负债账面值 26,160,163.08 元,评估值 26,160,163.08 元。

(一)流动负债的评估说明

单位:人民币元

序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额

1 短期借款 - -

2 交易性金融负债 - -

3 应付票据 - -

4 应付账款 12,829,323.84 12,829,323.84

5 预收款项 11,576,035.67 11,576,035.67

6 应付职工薪酬 152,272.25 152,272.25

7 应交税费 1,113,261.55 1,113,261.55

8 应付利息 - -

9 应付股利 -

10 其他应付款 489,269.77 489,269.77

11 一年内到期的非流动负债 - -

12 其他流动负债 - -

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 122 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

流动负债合计 26,160,163.08 26,160,163.08

1.应付账款和其他应付款、预收账款的评估说明

1.1 应付账款主要是货款、工程款等,账面值 12,829,323.84 元,评估人员

核实了企业账面金额和有关会计凭证,了解和分析了该项负债的发生原因和清偿

情况,经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认后的

账面数为评估值,评估值为 12,829,323.84 元。

1.2 其他应付款账面值 489,269.77 元,主要为保证金、质保金等。评估人

员核实了企业账面金额和相关会计凭证,并了解款项的形成原因,经核实后以评

估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认后的账面数为评估值,评

估值为 489,269.77 元。

1.3 预收账款账面值 11,576,035.67 元,主要为预收货款。评估人员核实了

企业账面金额和相关会计凭证,并了解款项的形成原因,经核实后以评估基准日

致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认后的账面数为评估值,评估值为

11,576,035.67 元。

2.应付职工薪酬的评估说明

应付职工薪酬账面值 152,272.25 元,评估人员核实了企业账面金额,抽查

了相关会计凭证,并向相关人员了解公司工资管理制度、工资计提发放的相关情

况,经核实后以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认后的账

面数为评估值,评估值为 152,272.25 元。

3.应交税费的评估

应交税费主要是增值税、企业所得税、土地使用税等。账面值为 1,113,261.55

元,经核实无误后,以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告

的审定数为评估值,评估值为 1,113,261.55 元。

四、资产基础法(成本法)评估结果

福建省三安环保资源有限公司经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计后

的股东全部权益价值(净资产)账面值为人民币 12,503.79 万元,经采用资产基

础法评估后,其股东全部权益价值(净资产)评估值为人民币 13,095.92 万元,

增值 592.13 元,增值率 4.74%。资产评估汇总表如下:

单位:万元

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 123 页 共 128 页

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序号 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

1 流动资产 5,500.69 5,511.26 10.57 0.19

2 非流动资产 9,619.11 10,200.67 581.56 6.05

3 其中:可供出售金融资产净额 0.00 0.00 0.00

4 持有至到期投资净额 0.00 0.00 0.00

5 长期应收款净额 0.00 0.00 0.00

6 长期股权投资净额 0.00 0.00 0.00

7 投资性房地产净额 0.00 0.00 0.00

8 固定资产净额 8,041.17 8,352.01 310.84 3.87

9 在建工程净额 27.67 27.67 0.00 0.00

10 工程物质净额 0.00 0.00 0.00

11 固定资产清理

12 生产性生物资产净额 0.00 0.00 0.00

13 油气资产净额 0.00 0.00 0.00

14 无形资产净额 1,518.59 1,790.45 271.86 17.90

15 开发支出

16 商誉净额 0.00 0.00 0.00

17 长期待摊费用

18 递延所得税资产 31.68 30.54 -1.14 -3.60

19 其他非流动资产

20 资产总计 15,119.80 15,711.93 592.13 3.92

21 流动负债 2,616.02 2,616.02 0.00 0.00

22 非流动负债

23 负债总计 2,616.02 2,616.02 0.00 0.00

24 净资产(所有者权益) 12,503.79 13,095.92 592.13 4.74

评估结论详细情况见评估明细表。

(二)评估结果与账面值比较变动情况及原因:

1.应收账款评估增值 45,255.04 元,系坏账准备评估为 0 两相对抵造成的。

2.存货评估增值 60,466.66 元,库存商品按基准日前后企业提供同类商品的

销售价格扣除相关税金及附加、所得税等,同时根据产品的畅销程度,扣除净利

润折减率确定评估值评估。

3.固定资产评估增值 3,108,372.71 元,系房屋建筑类固定资产会计折旧年

限与评估折旧年限差异,基建期至评估基准日期间人工、材料价格有较大幅度上

涨。设备类固定资产重置价下降、材料价格、人工费上涨、评估耐用年限和财务

折旧年限的差异等原因共同影响产生。

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 124 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

4.无形资产评估增值 2,718,577.09 元,主要系土地使用权原始取得成本相

对较低,而评估基准日期间土地价格有一定程度上涨。

5.递延所得税资产评估减值 11,313.76 元,系坏账准备为零相应的递延所得

税资产冲回造成。

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附件二:

福建三安钢铁废钢回收有限公司评估说明

第一部分 公司基本情况及简介

(一)公司基本情况

企业名称:福建三安钢铁废钢回收有限公司

住 所:安溪县湖头镇美溪村

法定代表人:肖绍康

注册资本:伍仟万圆整

经济性质:有限责任公司(外商投资企业法人独资)(注:母公司已变更为

有限责任公司(国有控股),子公司还未及时登记变更)

经营范围:废钢铁收购、销售(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方

可开展经营活动)

成立日期:2012 年 05 年 22 日

(二)历史情况简介、公司股东及持股比例情况

福建三安钢铁废钢回收有限公司于 2012 年 5 月注册成立,注册资本金伍仟

万圆整。

截止 2015 年 3 月 31 日,股东出资额及出资比例为:

股东:福建三安钢铁有限公司,出资额 5,000.00 万人民币,出资比例 100%;

第二部分 资产基础法(成本法)的评估技术说明

一、流动资产评估说明

单位:人民币元

编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

3-1 货币资金 93,497.85 93,497.85 - -

3-2 交易性金融资产 - - - -

3-3 应收票据 - - - -

3-4 应收账款 - - - -

3-5 预付账款 - - - -

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3-6 应收利息 - - - -

3-7 应收股利(应收利润) - - - -

3-8 其他应收款 50,000,000.00 50,000,000.00 - -

3-9 存货 - - - -

3-10 一年内到期的非流动资产 - - - -

3-11 其他流动资产 - - - -

3 流动资产合计 50,093,497.85 50,093,497.85 - -

(一)货币资金的评估说明

货币资金(包括银行存款)在核实无误的基础上, 经核实后以评估基准日致

同会计师事务所(特殊普通合伙)审计确认后的账面数为评估值。

银行存款账面值 93,497.85 元,共计 2 个账户,在核实银行对账单和函证

的基础上,以评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数

为评估值, 评估值 93,497.85 元。

(二)各种应收款项(包括其他应收款)的评估说明

应收款项在查阅会计凭证,借助历史资料和现在的调查情况,具体分析数额,

账龄和原因,款项回收情况,欠款人资金、信用、经营管理现状等,并进行相应

函证工作。对于有充分理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客

户按全部应收额计算评估值;对于账龄较长且有证据表明无法收回的且审计已

100%提坏账准备或属于费用性质支出的项目,直接评估为 0;其余款项,以致同

会计师事务所(特殊普通合伙)坏账准备计提标准计提相应坏账。同时将已计提

坏账准备评估为 0。

其他应收款主要为往来款,账面值为 50,000,000.00 元,经核实无误后,以

评估基准日致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告的审定数为评估值, 评

估值 50,000,000.00 元。

二、资产基础法(成本法)评估结果

福建三安钢铁废钢回收有限公司经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计

后的股东全部权益价值(净资产)账面值为人民币 50,093,497.85 元,经采用资

产基础法评估后,其股东全部权益价值(净资产)评估值为人民币 50,093,497.85

元。资产评估汇总表如下:

单位: 人民币万元

资产项目 账面净值 评估值 增加值 增加率%

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 127 页 共 128 页

福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的福建三安钢铁有限公司的股东全部权益价值评估说明

E=(B-A)/A×

A B C=B-A

100%

1.流动资产 1 5,009.35 5,009.35 - -

2.非流动资产 2 0.00 0.00 -

2.1 长期投资 3 0.00 0.00 -

2.2 固定资产 4 0.00 0.00 -

其中:建筑物 5 0.00 0.00 -

机器设备 6 0.00 0.00 -

在建工程 7 0.00 0.00 -

2.3 无形资产 8 0.00 0.00 -

其中:土地使用权 9 0.00 0.00 -

2.4 其他资产 10 0.00 0.00 -

资产总计 11 5,009.35 5,009.35 0.00 0.00

3.流动负债 12 0.00 0.00 0.00

4.非流动负债 13 0.00 0.00 0.00

负债总计 14 0.00 0.00 0.00

净资产 15 5,009.35 5,009.35 0.00 0.00

评估结论详细情况见评估明细表。

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 128 页 共 128 页

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